Au Canada, le droit locatif est une compétence provinciale. Les règles varient considérablement d'une province à l'autre, notamment en matière de quittances de loyer, de renouvellement du bail et de hausse des loyers. Ce guide couvre les principales obligations documentaires pour les propriétaires-bailleurs canadiens, telles qu'elles découlent des législations en vigueur.

Le cadre juridique : compétence provinciale

Contrairement à de nombreux pays, le Canada ne dispose pas de loi fédérale sur les baux résidentiels. Chaque province légifère de manière autonome :

L'obligation de fournir une quittance

Au Québec

En vertu du Code civil du Québec, le locateur qui reçoit un paiement de loyer doit, à la demande du locataire, fournir un reçu. Ce reçu doit indiquer le montant payé, la période couverte et la date de paiement. La demande peut être faite à tout moment pendant le bail.

En Ontario

L'article 109 de la Residential Tenancies Act, 2006 est plus contraignant pour le propriétaire : le locateur doit fournir un reçu sur demande du locataire (actuel ou ancien), sans frais. Selon le Règlement de l'Ontario 516/06, le reçu doit mentionner :

  • L'adresse du logement
  • Le nom du ou des locataires
  • Le montant et la date de chaque paiement, avec indication de ce qu'il couvre (loyer, dépôt, arriérés, etc.)
  • Le nom du propriétaire
  • La signature du propriétaire ou de son mandataire

Un ancien locataire peut demander des reçus jusqu'à 12 mois après la fin de la location.

Dans les autres provinces

Le principe général est que le locataire a droit à une preuve de paiement. Les détails varient : en Colombie-Britannique et en Alberta, la fourniture d'un reçu est une bonne pratique fortement recommandée même si les lois sont moins prescriptives sur ce point spécifique.

Le bail résidentiel

Au Québec : formulaire obligatoire du TAL

Au Québec, le bail résidentiel doit être rédigé sur le formulaire standard prescrit par le Tribunal administratif du logement (TAL). Ce formulaire garantit la présence de toutes les mentions obligatoires prévues par le CCQ.

Le bail doit contenir :

  • L'identité complète des parties (locateur et tous les locataires)
  • La description du logement et des services inclus
  • Le montant du loyer et ses composantes
  • La durée du bail (généralement 12 mois)
  • Les conditions de reconduction

Reconduction automatique : au Québec, le bail se reconduit automatiquement aux mêmes conditions à son expiration. Le locateur souhaitant modifier une condition (y compris le loyer) doit envoyer un avis écrit au locataire entre 3 et 6 mois avant la fin du bail pour les baux de 12 mois ou plus. Passé ce délai, il ne peut pas modifier les conditions pour l'année suivante.

En Ontario : bail standard

Depuis le 30 avril 2018, les propriétaires en Ontario qui concluent la plupart des nouvelles locations doivent utiliser le formulaire de bail standard (Residential Tenancy Agreement) publié par le gouvernement de l'Ontario. Ce formulaire est disponible sur le site ontario.ca.

Hausse de loyer

Ontario : plafond annuel légal

En Ontario, la hausse de loyer est plafonnée chaque année par les Lignes directrices sur les augmentations de loyer (rent increase guideline), publiées par le gouvernement provincial. Pour 2025, ce plafond est de 2,5 %. Pour 2026, il est de 2,1 %. La loi plafonne ce chiffre à 2,5 % maximum, quelle que soit l'inflation ; toute augmentation au-delà du plafond annuel nécessite l'approbation de la Commission de la location immobilière (CLI). Source : Ontario.ca - Residential Rent Increases.

Le locateur doit donner au locataire un préavis écrit d'au moins 90 jours avant toute hausse de loyer, au moyen du formulaire officiel N1.

Québec : augmentation selon les critères du TAL

Au Québec, il n'y a pas de plafond fixe légal sur la hausse du loyer. Le locateur doit justifier l'augmentation selon la méthode de calcul publiée chaque année par le Tribunal administratif du logement, qui tient compte de l'évolution des taxes foncières, des charges d'exploitation et des travaux.

Le TAL publie chaque année les pourcentages de référence. Pour 2025, le taux de base était de 5,9 % pour les logements sans chauffage inclus. Pour 2026, le TAL a publié un taux de base de 3,1 %, calculé selon une nouvelle méthode fondée sur la moyenne de l'indice des prix à la consommation sur trois ans, ce qui apporte davantage de stabilité et de prévisibilité.

Si le locataire refuse l'augmentation, il doit en informer le locateur par écrit dans le mois suivant la réception de l'avis. Le locateur peut alors saisir le TAL dans le mois suivant le refus pour demander la fixation du loyer.

Modes de paiement du loyer

Diversité des méthodes

Au Canada, les locataires paient généralement leur loyer par :

  • Virement Interac (e-Transfer) : méthode de plus en plus répandue, avec traçabilité électronique automatique
  • Chèques post-datés : encore courants, mais soumis à des restrictions (voir ci-dessous)
  • Prélèvement bancaire automatique
  • En espèces : avec obligation de remettre un reçu

Restrictions au Québec

Selon l'article 1904 du Code civil du Québec, le locateur ne peut pas exiger un mode de paiement particulier, notamment des chèques post-datés. Le locataire a le droit de payer par tout moyen raisonnable, y compris en espèces (avec reçu obligatoire sur demande). Il est également interdit au locateur d'exiger tout montant autre que le loyer (pas de dépôt de garantie).

Conservation des documents locatifs

Exigences de l'ARC

L'ARC exige de conserver tous les documents justificatifs pendant six ans à compter de la fin de l'année d'imposition à laquelle ils se rapportent. Cela inclut :

  • Les baux signés et leurs avenants
  • Les reçus de loyer
  • Les avis de hausse de loyer
  • Les factures de réparations et d'entretien
  • Les relevés hypothécaires et de taxes foncières

Pour les biens en capital, les documents liés au coût d'acquisition et aux améliorations doivent être conservés aussi longtemps que vous détenez le bien, plus six ans après l'année de disposition.

Communications officielles

Les avis importants (hausse de loyer, résiliation, travaux, reprise de logement) doivent respecter des formes et des délais précis selon la loi provinciale applicable :

  • Au Québec : avis écrits conformes aux articles pertinents du CCQ, envoyés dans les délais prescrits (3 à 6 mois avant la fin du bail pour les modifications)
  • En Ontario : utilisation des formulaires officiels disponibles sur le site de la Commission de la location immobilière (formulaire N1 pour la hausse de loyer, N4 pour défaut de paiement, etc.)

FAQ

Le propriétaire peut-il refuser de donner un reçu ?

Non. Dans toutes les provinces, le locataire a droit à un reçu. En Ontario, le propriétaire doit le fournir sur demande en vertu de l'article 109 de la RTA, y compris pour les anciens locataires jusqu'à 12 mois après la fin du bail. Au Québec, le propriétaire doit le fournir sur demande du locataire actuel.

Le bail doit-il être écrit ?

Au Québec, oui -- il doit utiliser le formulaire officiel du TAL. En Ontario, les nouvelles locations sont assujetties au formulaire de bail standard depuis 2018. Dans les autres provinces, un bail verbal peut être valide, mais un bail écrit est toujours fortement recommandé.

Comment contester une hausse de loyer au Québec ?

Le locataire dispose d'un mois après réception de l'avis pour refuser l'augmentation par écrit. Le locateur peut ensuite s'adresser au TAL dans le mois suivant pour demander la fixation du loyer par le Tribunal.

Les reçus de loyer servent-ils à la déclaration d'impôt du locataire ?

Oui, dans plusieurs provinces. Au Québec, le crédit d'impôt pour solidarité tient compte du loyer payé. En Ontario, le crédit d'impôt pour les coûts d'énergie et l'impôt foncier (OEPTC) peut inclure une composante loyer. Les reçus constituent la preuve requise.

Conclusion

La gestion documentaire locative au Canada exige une bonne connaissance des lois provinciales, qui divergent significativement entre le Québec, l'Ontario et la Colombie-Britannique. Des quittances bien rédigées, des avis envoyés dans les délais requis et une conservation rigoureuse des documents protègent propriétaires et locataires en cas de litige.

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