Mettre un bien en location en Tunisie génère des revenus qui entrent dans le champ de l'impôt sur le revenu des personnes physiques. Le cadre fiscal applicable a connu des évolutions importantes ces dernières années, avec notamment le passage à une déduction forfaitaire de 25 % à partir de 2024 et l'introduction d'un nouveau barème IRPP à huit tranches à partir de 2025. Ce guide détaille les règles en vigueur pour les propriétaires-bailleurs personnes physiques.
Le cadre fiscal tunisien des revenus locatifs
Le CIRPPIS : la loi de référence
Les revenus tirés de la location d'immeubles bâtis ou non bâtis sont qualifiés de revenus fonciers au sens du Code de l'Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques et de l'Impôt sur les Sociétés (CIRPPIS). Ce code constitue la loi fiscale de référence pour tout propriétaire-bailleur en Tunisie.
L'article 27 du CIRPPIS définit les revenus fonciers comme comprenant :
- Le loyer des propriétés bâties et des propriétés non bâties, y compris les terrains occupés par des carrières
- Les profits réalisés à l'occasion de la cession d'immeubles, de terrains à bâtir situés dans les zones couvertes par un plan d'aménagement urbain, ou de droits sociaux dans des sociétés immobilières
- Les profits provenant de la cession de terrains agricoles ayant perdu leur vocation agricole à la suite de leur cession dans le cadre de ventes réalisées par l'État
Sont assujettis à l'IRPP sur les revenus fonciers :
- Les personnes physiques résidentes ou non résidentes en Tunisie percevant des loyers d'immeubles situés en Tunisie
- Les usufruitiers d'immeubles
- Les détenteurs de droits réels sur des immeubles productifs de revenus
Le nouveau barème IRPP 2025 : 8 tranches
La loi de finances 2025 (loi n° 48-2024 du 9 décembre 2024) a profondément remanié le barème de l'IRPP en le portant de cinq à huit tranches, applicable aux revenus réalisés à compter du 1er janvier 2025 :
| Tranche de revenu annuel (TND) | Taux marginal |
|---|---|
| 0 à 5 000 | 0 % |
| 5 000,001 à 10 000 | 15 % |
| 10 000,001 à 20 000 | 25 % |
| 20 000,001 à 30 000 | 30 % |
| 30 000,001 à 40 000 | 33 % |
| 40 000,001 à 50 000 | 36 % |
| 50 000,001 à 70 000 | 38 % |
| Au-delà de 70 000 | 40 % |
Ce barème s'applique au revenu net global imposable, c'est-à-dire à la somme de toutes les catégories de revenus du contribuable (revenus fonciers, salaires, bénéfices commerciaux, etc.), après déduction des charges déductibles. Une contribution de solidarité sociale de 1 % s'ajoute, applicable lors de la déclaration annuelle.
Calcul du revenu foncier imposable
Le revenu brut foncier
Le revenu brut foncier comprend :
- Le total des loyers encaissés durant l'année civile (et non les loyers courus)
- Les avantages en nature accordés par le locataire au bailleur
- Les indemnités d'occupation et d'éviction perçues
Le régime forfaitaire : déduction de 25 % depuis 2024
Depuis les revenus réalisés en 2024, le taux de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers a été relevé de 20 % à 25 %, en application de la loi de finances 2024. En contrepartie, les dépenses de réparation et d'entretien (à l'exception de la taxe sur les immeubles bâtis) ne sont plus déductibles sous ce régime.
Calcul du revenu foncier net imposable (régime forfaitaire) :
Revenu foncier net = Revenu brut × 75 %
Exemple : un bailleur percevant 1 200 TND de loyer mensuel obtient un revenu brut annuel de 14 400 TND. Son revenu foncier net imposable est de 14 400 × 75 % = 10 800 TND.
Le régime réel : déduction des charges effectives
Le contribuable peut opter pour la déduction des charges réelles si leur montant excède le forfait de 25 %. Dans ce cas, sont déductibles :
- Les dépenses d'entretien et de réparation justifiées par factures
- Les primes d'assurance liées à l'immeuble loué
- Les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition ou la rénovation du bien
- La taxe sur les immeubles bâtis (TIB)
- Les honoraires de gestion locative
- Les amortissements du bâti (hors terrain), selon les durées d'usage admises
Le régime réel nécessite la tenue d'une comptabilité probante et la conservation de l'ensemble des justificatifs pendant au moins quatre ans (délai de prescription fiscale en Tunisie).
Exemple de calcul complet (revenus 2025, régime forfaitaire)
Propriétaire percevant un loyer mensuel de 1 000 TND (hors charges), sans autre revenu :
- Revenu brut annuel : 12 000 TND
- Déduction forfaitaire 25 % : 3 000 TND
- Revenu foncier net imposable : 9 000 TND
- Application du barème 2025 :
- Tranche 0 à 5 000 TND : 0 TND
- Tranche 5 000 à 9 000 TND (4 000 TND à 15 %) : 600 TND
- IRPP dû : 600 TND
La retenue à la source sur les loyers
Obligation des personnes morales locataires
Lorsque le locataire est une personne morale (société, établissement public, administration), il est légalement tenu d'opérer une retenue à la source sur les loyers versés à des personnes physiques ne tenant pas de comptabilité. Le taux est de 20 % du montant brut du loyer.
Cette retenue constitue un acompte sur l'IRPP annuel du bailleur. Elle est portée en crédit d'impôt lors de la déclaration annuelle.
Les personnes physiques locataires ne sont pas soumises à cette obligation de retenue à la source.
Crédit d'impôt et remboursement
Si la retenue opérée excède l'IRPP annuel dû, l'excédent peut faire l'objet d'une demande de remboursement auprès de l'administration fiscale. Ce remboursement s'obtient en justifiant le crédit lors de la déclaration annuelle.
La taxe sur les immeubles bâtis (TIB)
La taxe sur les immeubles bâtis est un impôt local annuel régi par le Code de la fiscalité locale. Elle est due par le propriétaire (ou l'usufruitier) de l'immeuble, quand bien même le bien est donné en location.
Son assiette est calculée en fonction de la superficie couverte et d'un tarif de référence au mètre carré fixé par décret triennal, variable selon le nombre de services publics rendus. Sont notamment exonérés de la TIB :
- Les immeubles appartenant à l'État et aux collectivités publiques (sauf ceux donnés en location)
- Les mosquées et lieux de culte
- Les représentations diplomatiques (sous réserve de réciprocité)
Son montant est généralement modeste mais varie selon la commune et la catégorie de l'immeuble. Le propriétaire dispose de 30 jours pour déclarer tout nouvel immeuble auprès de la commune.
Les obligations déclaratives
Déclaration annuelle d'IRPP
Le propriétaire doit déclarer ses revenus fonciers dans sa déclaration annuelle d'IRPP, à déposer avant le 25 février de l'année suivant celle de perception des revenus (pour les personnes physiques ne tenant pas de comptabilité). Cette déclaration peut être souscrite :
- En ligne sur le portail de la Direction Générale des Impôts (www.impots.finances.tn)
- En version papier auprès du bureau de contrôle fiscal compétent
La déclaration est obligatoire même si le montant des revenus fonciers ne génère aucun impôt à payer (en raison du jeu du barème et des déductions). L'absence de déclaration expose à des pénalités.
Sanction en cas de retard ou d'omission
Une pénalité de 1 % par mois de retard est appliquée sur le montant de l'impôt dû, dans la limite de 50 % du principal. Des intérêts de retard s'y ajoutent. En cas de fraude fiscale caractérisée, des sanctions pénales peuvent être envisagées.
La plus-value immobilière lors de la cession du bien
Taux d'imposition
Lors de la vente d'un bien immobilier, le profit réalisé est soumis à l'IRPP à titre libératoire :
- Taux de 15 % pour les biens cédés dans les cinq ans suivant leur acquisition
- Taux de 10 % pour les biens détenus depuis plus de cinq ans
- Taux de 10 % pour les biens issus d'héritage, quelle que soit la durée de détention
La base imposable est le prix de cession diminué du prix d'acquisition (ou de la valeur vénale lors de la succession), majoré de 10 % par année de détention pour tenir compte de l'érosion monétaire, et augmenté des dépenses d'amélioration justifiées.
Exonération de la première cession d'habitation principale
Un régime d'exonération subsiste pour la première cession d'un immeuble à usage d'habitation, sous deux conditions cumulatives :
- La superficie totale (bâtie et non bâtie) n'excède pas 1 000 m²
- Le prix de cession ne dépasse pas 500 000 TND
Attention : la loi de finances 2023 a rationalisé ce régime. L'exonération ne s'applique plus aux cessions de terrains agricoles (désormais taxables), et la condition de plafond de prix (500 000 TND) s'applique strictement. Les cessions au profit du conjoint, des ascendants ou des descendants directs restent exonérées.
Délai de déclaration
La déclaration de la plus-value doit être déposée dans un délai de trois mois suivant la transaction. Une retenue à la source de 2,5 % peut être opérée par le notaire instrumentant la vente.
FAQ
Les revenus locatifs de biens détenus à l'étranger sont-ils imposables en Tunisie ?
Oui. Les résidents fiscaux tunisiens sont imposables sur leurs revenus mondiaux. Des conventions fiscales de double imposition existent avec plusieurs pays pour éviter que les mêmes revenus soient taxés deux fois.
La TVA s'applique-t-elle aux loyers d'habitation ?
Non. La location d'immeubles nus à usage d'habitation est exonérée de TVA. La location meublée ou à usage professionnel peut être assujettie à la TVA selon les conditions prévues par le Code de la TVA.
Puis-je déduire les travaux de rénovation en régime réel ?
Les travaux de réparation et d'entretien courant sont déductibles en régime réel sur justificatifs. En revanche, les travaux d'amélioration ou d'agrandissement ne constituent pas des charges immédiatement déductibles ; ils peuvent faire l'objet d'un amortissement sur la durée d'usage estimée de la construction.
Faut-il déclarer si mes loyers sont faibles ?
Oui, la déclaration annuelle est obligatoire dès lors que vous percevez des revenus fonciers, même si le montant de l'impôt est nul après déductions et application du barème. L'absence de déclaration expose à des pénalités.
Comment choisir entre régime forfaitaire et régime réel ?
Le régime forfaitaire (déduction de 25 %) est le plus simple. Si vos charges réelles dépassent 25 % de votre revenu brut (travaux importants, intérêts d'emprunt élevés, TIB significative), le régime réel peut être plus avantageux. Cette analyse mérite d'être refaite chaque année.
Conclusion
La fiscalité des revenus fonciers en Tunisie s'est significativement modernisée : nouveau barème IRPP à huit tranches en 2025, déduction forfaitaire portée à 25 % depuis 2024, rationalisation des exonérations de plus-value. Pour optimiser leur situation fiscale, les propriétaires-bailleurs ont tout intérêt à comparer chaque année l'option forfaitaire et l'option réelle, à respecter scrupuleusement les obligations déclaratives et à conserver leurs justificatifs pendant au moins quatre ans.
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