Posséder un bien locatif au Canada offre des avantages fiscaux réels, mais exige une bonne compréhension du double système fédéral et provincial. Que vous louiez au Québec, en Ontario ou en Colombie-Britannique, ce guide vous présente les règles essentielles en vigueur, telles que publiées par l'Agence du revenu du Canada (ARC).

Le cadre fiscal canadien

Double niveau d'imposition

Les revenus de location au Canada sont imposés à deux niveaux :

  • Fédéral : administré par l'Agence du revenu du Canada (ARC)
  • Provincial : chaque province applique ses propres taux marginaux sur le même revenu imposable. Au Québec, c'est Revenu Québec qui administre l'impôt provincial et perçoit ses propres formulaires.

Classification des revenus locatifs

Selon l'ARC (voir le Guide T4036 - Revenus de location), les revenus de location d'immeubles résidentiels sont généralement classés comme des revenus de biens (property income) et non comme des revenus d'entreprise. Cette distinction est importante : les revenus de biens ne sont pas assujettis aux cotisations au Régime de pensions du Canada (RPC).

L'exception s'applique si vous offrez des services importants aux locataires (repas, ménage régulier, etc.), auquel cas l'ARC peut requalifier l'activité en revenu d'entreprise.

Ce qui constitue un revenu de location imposable

Selon l'ARC, vos revenus bruts de location incluent :

  • Les loyers perçus
  • Les paiements pour services inclus (stationnement, buanderie, entreposage)
  • Tout montant payé par le locataire à votre place (ex. : une facture d'électricité dont vous êtes responsable)
  • Les dépôts de garantie conservés en raison d'une violation du bail

Dépenses déductibles

L'ARC autorise la déduction des dépenses courantes engagées pour gagner des revenus de location :

  • Taxes foncières municipales
  • Primes d'assurance (bâtiment, responsabilité civile)
  • Intérêts sur emprunts hypothécaires liés au bien locatif
  • Frais de gestion et d'administration
  • Publicité pour trouver des locataires
  • Honoraires juridiques et comptables
  • Entretien et réparations courantes (à ne pas confondre avec les améliorations)
  • Services publics assumés par le propriétaire
  • Frais de déplacement directement liés à la gestion du bien

Réparations versus améliorations

Comme en droit fiscal américain, l'ARC distingue les réparations courantes (déductibles dans l'année) des améliorations capitales (à amortir sur plusieurs années par le biais de la déduction pour amortissement). Gardez des documents précis pour justifier chaque dépense.

La déduction pour amortissement (DPA)

La déduction pour amortissement (DPA) est l'équivalent canadien de la dépréciation américaine.

Catégorie 1 : taux de 4 %

Les bâtiments locatifs résidentiels appartiennent généralement à la catégorie 1, avec un taux de DPA de 4 % par an sur la valeur du bâtiment (excluant le terrain). La première année, la règle de la demi-année s'applique : vous ne pouvez réclamer que la moitié de la DPA normalement calculée, peu importe la date d'acquisition.

Exemple : bâtiment d'une valeur de 500 000 $ (terrain exclu). Année 1 : (500 000 $ × 4 %) × 50 % = 10 000 $ de DPA. Années suivantes : 500 000 $ × 4 % = 20 000 $ (sur le solde non amorti).

Limite importante : la DPA ne peut pas créer une perte locative

Vous ne pouvez réclamer la DPA que si vous disposez d'un revenu net de location positif. Contrairement aux États-Unis, la DPA ne peut ni créer ni augmenter une perte locative. Si vos dépenses courantes dépassent déjà vos revenus, vous ne pouvez pas réclamer de DPA cette année-là.

Option d'amortissement accéléré pour nouvelles constructions locatives

Un taux accéléré de 10 % (catégorie 1A) est proposé pour les bâtiments résidentiels locatifs neufs à vocation résidentielle (purpose-built rental housing) dont la construction a commencé après le 15 avril 2024 et avant 2031. Consultez l'ARC ou un fiscaliste pour vérifier l'admissibilité.

Récupération de la DPA lors de la vente

Quand vous vendez un bien locatif, si le produit de disposition dépasse la fraction non amortie du coût en capital (FNACC), la différence constitue une récupération d'amortissement, imposable à 100 % comme revenu ordinaire. Il n'y a pas de taux préférentiel pour ce montant.

Le gain en capital à la vente

Le gain en capital réalisé lors de la vente d'un immeuble locatif est imposable au taux d'inclusion de 50 % (la moitié du gain s'ajoute au revenu imposable). Le gouvernement fédéral avait proposé d'augmenter ce taux à deux tiers (66,67 %) à partir du 25 juin 2024, mais cette proposition a été annulée le 21 mars 2025. Le taux d'inclusion de 50 % s'applique donc pour 2025.

L'exonération pour résidence principale ne s'applique pas aux immeubles locatifs purs.

La TPS/TVH et les locations résidentielles

Locations à long terme : exemptées

Les locations résidentielles à long terme (un mois ou plus) sont exemptées de TPS/TVH au Canada. Le propriétaire ne facture pas de taxe et ne peut pas récupérer la TPS/TVH payée sur ses dépenses dans ce contexte.

Locations de courte durée (moins de 30 jours)

Les locations de moins de 30 jours consécutifs (type Airbnb) sont assujetties à la TPS/TVH. Si vos revenus de location de courte durée dépassent 30 000 $ sur quatre trimestres consécutifs, vous devez vous inscrire aux fichiers de la TPS/TVH et percevoir la taxe.

Au Québec, la TVQ s'ajoute à la TPS pour les locations de courte durée, et la taxe spécifique sur l'hébergement peut également s'appliquer.

Attention : convertir un bien de location de courte durée en location à long terme (ou le vendre) peut déclencher des obligations de TPS/TVH importantes. Consultez un spécialiste en fiscalité avant de changer l'utilisation du bien.

Obligations déclaratives

Déclaration fédérale : formulaire T776

Vous devez déclarer vos revenus de location sur le formulaire T776 - État des résultats de location de biens immeubles. Ce formulaire détaille, pour chaque bien :

  • Le revenu brut de location
  • Les dépenses déductibles par catégorie
  • La DPA réclamée
  • Le revenu net (ou la perte) de location

Déclaration provinciale au Québec : formulaire TP-128

Au Québec, en plus du formulaire fédéral T776, vous devez remplir le formulaire TP-128 - Revenus et dépenses de location d'un immeuble pour Revenu Québec.

Dates limites

  • 30 avril : date limite générale pour produire la déclaration de revenus fédérale et provinciale, et payer tout solde d'impôt dû
  • 15 juin : date limite étendue pour les travailleurs autonomes et leurs conjoints -- mais les impôts dus restent payables au 30 avril pour éviter les intérêts

Conservation des documents

L'ARC exige que vous conserviez vos documents justificatifs pendant six ans à compter de la fin de l'année d'imposition à laquelle ils se rapportent (canada.ca - conservation des registres).

Pour les biens en capital (immeubles), les documents relatifs au coût d'acquisition et aux améliorations doivent être conservés aussi longtemps que vous détenez le bien, plus six ans après l'année de vente.

Particularités provinciales

Québec

Le Québec administre son propre impôt via Revenu Québec. Les taux provinciaux s'ajoutent aux taux fédéraux. Certains crédits d'impôt provinciaux peuvent bénéficier aux propriétaires rénovant leurs biens (rénovations écoénergétiques via des programmes comme Rénoclimat).

Colombie-Britannique

La C.-B. applique une Empty Homes Tax (taxe sur les logements vacants) dans certaines municipalités, notamment Vancouver. Les propriétaires de biens locatifs doivent déclarer annuellement si leur bien est occupé ou vacant.

Ontario

L'Ontario n'exige pas de formulaire provincial distinct pour les revenus de location. L'impôt provincial est calculé sur le même revenu net imposable que le fédéral.

Pertes locatives

Si vos dépenses courantes dépassent vos revenus de location, vous enregistrez une perte locative (hors DPA). Contrairement à la DPA, cette perte peut être déduite de vos autres sources de revenus (salaire, investissements). Si elle ne peut pas être entièrement absorbée dans l'année, elle est reportée aux années ultérieures.

Comment Cleemo facilite votre gestion fiscale locative au Canada

Cleemo centralise la gestion de vos biens locatifs canadiens :

  • Suivi des loyers : chaque paiement enregistré avec date, montant et locataire, prêt pour le formulaire T776
  • Catégorisation automatique des dépenses : réparations, assurances, intérêts, frais de gestion -- chaque catégorie prête pour votre déclaration
  • Rapports par immeuble : revenus et dépenses par propriété, exactement comme l'exige le T776
  • Stockage des justificatifs : factures et reçus attachés à chaque dépense pour une piste de vérification complète
  • Résumés annuels : exportez vos données pour votre comptable ou votre déclaration en libre-service

Foire aux questions

Les pertes locatives sont-elles déductibles des autres revenus ?

Oui -- les pertes locatives calculées sans DPA peuvent être déduites des autres revenus de l'année. La DPA ne peut pas créer ni augmenter une perte locative.

Dois-je déclarer les revenus de location même si je suis en perte ?

Oui. Vous devez déclarer tous vos revenus de location sur le formulaire T776, même si le résultat est une perte. La perte admissible réduira votre revenu total imposable.

Comment est imposée la vente d'un immeuble locatif ?

Deux composantes sont imposables : (1) la récupération de la DPA (imposable à 100 % comme revenu ordinaire) et (2) le gain en capital résiduel (imposable à 50 % d'inclusion pour 2025). Consultez un fiscaliste avant de vendre pour planifier ces impacts.

Dois-je créer une société pour détenir mes biens locatifs ?

C'est une décision qui dépend de votre situation globale (taux marginaux, objectifs successoraux, financement). Une société paie l'impôt des sociétés sur les revenus locatifs, mais le transfert de biens à une société déclenche généralement une disposition fiscale. Consultez un comptable agréé spécialisé en fiscalité immobilière.

Conclusion

La fiscalité des revenus locatifs au Canada est avantageuse grâce à la déductibilité des charges réelles et à la DPA. La complexité réside dans le double système fédéral-provincial et dans les règles spécifiques à chaque province. Une organisation documentaire rigoureuse est indispensable tout au long de l'année.

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