L'inspection du logement (ou état des lieux) est un outil indispensable pour tout propriétaire-bailleur canadien. Son encadrement juridique varie selon les provinces, mais son importance pratique est universelle : documenter rigoureusement l'état du logement protège les deux parties en cas de litige.
Le cadre juridique par province
Québec : obligation d'habitabilité, mais pas d'état des lieux prescrit
Le Code civil du Québec (CCQ), à l'article 1854, impose au locateur de délivrer le logement en bon état d'habitabilité et de le maintenir dans cet état pendant toute la durée du bail. Cependant, le CCQ ne prescrit pas de formulaire officiel d'état des lieux. Le Tribunal administratif du logement (TAL) recommande fortement de documenter l'état du logement à l'entrée pour prévenir les litiges.
Rappel important : l'article 1931 du CCQ impose au locateur de donner un préavis de 24 heures au locataire avant toute visite d'inspection, sauf urgence. Les visites doivent avoir lieu entre 9 h et 21 h.
Colombie-Britannique : le modèle le plus structuré au Canada
La Colombie-Britannique est la province canadienne la plus avancée en matière d'inspection. La Residential Tenancy Act impose des obligations précises :
- Le Condition Inspection Report (formulaire officiel RTB-27) doit être complété conjointement par le locateur et le locataire lors de l'entrée et lors de la sortie
- Le locateur doit offrir au locataire au moins deux occasions d'inspecter le logement lors de l'entrée
- Une copie du rapport d'inspection d'entrée doit être remise au locataire dans les 7 jours suivant la réalisation de l'inspection
- Pour l'inspection de sortie, une copie du rapport doit être remise dans les 15 jours suivant la fin du bail
- Si le locateur ne respecte pas ces procédures, il perd son droit de retenir le dépôt pour des dommages. Source : Province of British Columbia
Ontario
La Residential Tenancies Act, 2006 n'impose pas de formulaire officiel d'état des lieux. Cependant, la Commission de la location immobilière (CLI) recommande fortement de documenter l'état du logement à l'entrée. Sans documentation, le propriétaire aura de grandes difficultés à justifier des retenues sur le dépôt du dernier mois de loyer. Le propriétaire doit donner un préavis de 24 heures avant toute visite d'inspection.
Alberta
En Alberta, la Residential Tenancies Act prévoit un rapport d'inspection recommandé. Un rapport d'inspection est fortement conseillé pour que le propriétaire puisse exercer des recours en cas de dommages.
Le dépôt de garantie selon les provinces
La question du dépôt est directement liée à l'inspection, car sa restitution dépend de l'état documenté du logement.
Québec : aucun dépôt de garantie autorisé
L'article 1904 du Code civil du Québec interdit au locateur d'exiger tout montant autre que le loyer. Cela inclut expressément les dépôts de garantie, les dépôts pour clés, et tout autre montant conditionnel à la conclusion du bail. Un locataire peut offrir volontairement un dépôt dans certaines circonstances, mais le locateur ne peut en aucun cas l'exiger.
En cas de dommages causés par le locataire, le propriétaire doit poursuivre le locataire devant le TAL pour obtenir une compensation. Il ne peut pas retenir de somme d'avance.
Ontario : dépôt du dernier mois de loyer uniquement
En Ontario, la Residential Tenancies Act, 2006 autorise uniquement un dépôt équivalent au dernier mois de loyer (ou à la dernière semaine, si le loyer est hebdomadaire). Les dépôts pour dommages, animaux de compagnie ou ménage sont expressément interdits.
Ce dépôt doit porter intérêt, au même taux que le plafond annuel d'augmentation du loyer (2,5 % pour 2025, 2,1 % pour 2026).
Colombie-Britannique : demi-mois de loyer par dépôt
La Residential Tenancy Act de la C.-B. autorise :
- Un dépôt de sécurité d'au maximum un demi-mois de loyer
- Un dépôt pour animaux de compagnie (pet damage deposit) d'au maximum un demi-mois de loyer supplémentaire
Les deux dépôts cumulés ne peuvent donc pas dépasser un mois de loyer. Ces dépôts portent intérêt selon le taux annuel fixé par la Residential Tenancy Branch (0 % pour 2026). Le locateur doit retourner les dépôts dans les 15 jours suivant la fin du bail ou la réception de l'adresse postale du locataire.
Alberta : dépôt de garantie limité à un mois de loyer
En Alberta, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser l'équivalent d'un mois de loyer.
Méthodologie d'inspection
Préparation
Avant l'inspection, préparez :
- Un formulaire structuré pièce par pièce
- Un appareil photo ou un outil numérique d'inspection
- Les relevés des compteurs (si applicable)
- La liste des clés, télécommandes et cartes d'accès à remettre
Inspection pièce par pièce
Entrée et couloirs : portes (fonctionnement, serrures, état), murs, plafonds, sols, éclairage.
Salon et chambres : fenêtres (fonctionnement, moustiquaires, calfeutrage), murs et plafonds (peinture, fissures), sols (état, taches, usure), prises électriques, interrupteurs, placards.
Cuisine : appareils (cuisinière, réfrigérateur, lave-vaisselle), comptoirs et armoires, robinetterie et évier, hotte ou ventilateur.
Salle de bain : robinetterie, douche, baignoire, joints de calfeutrage, WC, ventilation, miroir et armoire à pharmacie.
Sous-sol ou rangement : état général, signes d'humidité ou d'infiltration, fenêtres de sous-sol.
Extérieur (maison) : revêtement, entrée, escaliers, rampes, stationnement, clôture.
Éléments critiques spécifiques au Canada
En raison du climat canadien, vérifiez particulièrement :
- L'isolation : état des joints de fenêtres, présence de doubles ou triples vitrages
- Le système de chauffage : fonctionnement du thermostat, état de la fournaise ou de la thermopompe
- La plomberie : absence de traces de gel ou de fuite
- La ventilation : échangeur d'air, ventilateurs de salle de bain
- Les détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone : présence et fonctionnement. Les lois provinciales et les codes du bâtiment rendent leur installation obligatoire dans les logements résidentiels
L'inspection de sortie
Comparaison avec l'entrée
L'inspection de sortie compare l'état actuel du logement avec l'état documenté à l'entrée. Cette comparaison est le fondement de toute réclamation pour dommages.
Usure normale au Canada
L'usure normale comprend la détérioration résultant d'un usage ordinaire et raisonnable :
- Légères marques sur les murs liées aux meubles ou fixations raisonnables
- Usure naturelle des planchers et moquettes en zones de passage
- Décoloration progressive de la peinture
- Usure des joints de salle de bain après plusieurs années d'utilisation
Dommages imputables au locataire
Les dommages vont au-delà de l'usure normale :
- Trous dans les murs non réparés
- Brûlures ou taches importantes sur les surfaces
- Bris d'appareils par négligence ou mauvais usage
- Dommages causés par les animaux de compagnie
- Moisissures résultant d'un défaut de ventilation imputable au locataire
Recours en cas de litige
Au Québec : le Tribunal administratif du logement (TAL)
Le TAL est l'instance compétente pour tous les litiges locatifs résidentiels au Québec. Le propriétaire qui a subi des dommages doit déposer une demande auprès du TAL dans les délais de prescription applicables. Le TAL peut ordonner des réparations, accorder une diminution de loyer ou indemniser le locateur pour les dommages prouvés avec photos datées, devis et factures.
Rappel : le propriétaire québécois ne peut pas retenir de somme d'avance (dépôt interdit par l'art. 1904 CCQ). Il doit prouver ses dommages devant le TAL.
En Ontario : la Commission de la location immobilière (CLI)
La CLI traite les demandes relatives aux dommages et aux contestations sur la retenue du dépôt du dernier mois de loyer.
En Colombie-Britannique : la Residential Tenancy Branch (RTB)
La RTB arbitre les litiges relatifs aux dépôts. Pour pouvoir retenir le dépôt, le locateur doit avoir respecté les procédures d'inspection et de remise du rapport dans les délais requis.
FAQ
L'état des lieux est-il obligatoire au Canada ?
Cela dépend de la province. En Colombie-Britannique, le Condition Inspection Report (formulaire RTB-27) est quasi-obligatoire pour conserver ses droits sur le dépôt. Au Québec et en Ontario, il est fortement recommandé mais non imposé par la loi.
Le locateur peut-il retenir des frais sur le dépôt pour l'usure normale ?
Non, dans aucune province. L'usure normale est à la charge du propriétaire. Seuls les dommages allant au-delà de l'usage ordinaire peuvent être réclamés au locataire.
Le locateur doit-il prévenir le locataire avant d'entrer pour une inspection ?
Oui. Au Québec, l'article 1931 du CCQ exige un préavis de 24 heures, sauf urgence, et les visites doivent se tenir entre 9 h et 21 h. En Ontario et en Colombie-Britannique, un préavis de 24 heures est également requis.
Comment documenter les dommages causés par un locataire ?
Prenez des photos datées, obtenez des devis de réparation écrits et conservez les factures. Comparez avec le rapport d'entrée. Déposez ensuite une demande auprès du tribunal compétent (TAL au Québec, CLI en Ontario, RTB en C.-B.) dans les délais de prescription applicables.
Conclusion
L'inspection du logement au Canada varie selon les provinces, mais reste un outil indispensable pour tout propriétaire souhaitant protéger son bien. La Colombie-Britannique offre le cadre le plus structuré avec le formulaire RTB-27 et des délais précis, tandis qu'au Québec l'absence de dépôt autorisé impose de recourir au TAL pour tout recours en cas de dommages. Une inspection documentée avec photos datées, réalisée contradictoirement, offre la meilleure protection en cas de litige.
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