L'état des lieux est une étape déterminante de toute location en Suisse. Bien qu'il ne soit pas rendu légalement obligatoire par le Code des obligations (CO), il est pratiqué de manière quasi universelle par les régies immobilières professionnelles. Son cadre, défini par les articles 267 et 267a CO et complété par les usages professionnels de la SVIT et de la FRI, protège efficacement bailleur et locataire. Voici le guide complet.
La base légale : articles 267 et 267a du Code des obligations
L'article 267 CO : obligation de restitution
L'article 267 du Code des obligations dispose que le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. L'état des lieux d'entrée sert précisément de référence pour apprécier cet état lors de la restitution.
L'article 267a CO : signalement immédiat des défauts
L'article 267a CO impose au bailleur de vérifier l'état de la chose lors de la restitution et de signaler immédiatement les défauts. Les défauts non signalés lors de l'état des lieux de sortie ne peuvent plus être invoqués ultérieurement, sauf s'il s'agit de défauts cachés qui n'étaient pas décelables lors d'une inspection normale.
L'article 257e CO : le cautionnement
L'article 257e CO plafonne le cautionnement à trois mois de loyer pour les baux d'habitation. Il doit obligatoirement être déposé sur un compte bancaire de garantie de loyer ouvert au nom du locataire : le bailleur ne peut pas le conserver sur son propre compte.
Les formulaires professionnels SVIT et FRI
La SVIT (Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft)
La SVIT est l'Association suisse de l'économie immobilière. Elle a développé des formulaires standardisés d'état des lieux largement utilisés dans toute la Suisse alémanique. Ces formulaires permettent une inspection méthodique, pièce par pièce, et facilitent la comparaison entre l'état d'entrée et l'état de sortie.
La FRI (Fédération Romande Immobilière)
En Suisse romande, la FRI propose des formulaires équivalents adaptés au contexte francophone. La FRI et l'ASLOCA (Association suisse des locataires) ont conjointement établi les tables paritaires de durée de vie (Lebensdauertabellen), outil clé pour le calcul des retenues sur cautionnement.
L'état des lieux d'entrée
Moment idéal
L'état des lieux d'entrée est effectué au moment de la remise des clés, idéalement lorsque le logement est encore vide, avant l'emménagement du locataire. Cela garantit une inspection complète et sans ambiguïté.
Contenu de l'inspection
L'inspection doit couvrir systématiquement :
- Chaque pièce : sols (type, état, taches, marques), murs et plafonds (peinture, fissures, humidité), portes et fenêtres (état, fonctionnement, joints)
- La cuisine : plaques de cuisson, four, réfrigérateur, plan de travail, robinetterie, évacuations
- Les sanitaires : douche ou baignoire, WC, robinetterie, joints, ventilation, carrelage
- Les équipements : stores, volets, prises électriques, interrupteurs, luminaires
- Les annexes : cave, parking, balcon ou terrasse, jardin
- Les compteurs : relevé des index (eau froide, eau chaude, électricité, chauffage si compteur individuel)
- Les clés et télécommandes : liste exhaustive remise au locataire
Grille d'évaluation
Les formulaires professionnels utilisent généralement quatre niveaux d'état :
| Niveau | Signification |
|---|---|
| Neuf | État impeccable, aucune trace d'usage |
| Bon | Usage visible mais aucun défaut |
| Usagé | Usure normale liée à la durée d'occupation |
| Défectueux | Dommage nécessitant réparation ou remplacement |
Documentation photographique
Les photos numériques datées sont vivement recommandées. Elles complètent le protocole écrit et constituent une preuve précieuse devant l'autorité de conciliation.
Signature et archivage
Le protocole d'état des lieux doit être signé par les deux parties (bailleur et locataire) le jour de la remise des clés. Chaque partie en conserve un exemplaire. En cas de désaccord, le locataire peut émettre des réserves écrites sur le formulaire avant de le signer.
L'état des lieux de sortie
Déroulement
L'état des lieux de sortie est effectué le jour de la restitution des clés, après le déménagement complet du locataire. Le protocole de sortie est comparé point par point au protocole d'entrée.
Usure normale vs dégâts locatifs
La distinction est fondamentale et détermine ce qui peut être mis à la charge du locataire :
Usure normale (à charge du bailleur) :
- Décoloration des peintures blanches après plusieurs années
- Légères marques sur les sols dues au mobilier
- Usure des joints de salle de bain
- Micro-rayures sur les surfaces en bois ou verre
Dégâts locatifs (à charge du locataire) :
- Trous dans les murs non rebouchés
- Taches importantes sur les sols ou les murs
- Appareils électroménagers endommagés par mauvais usage
- Vitres cassées
- Moisissures dues à un manque de ventilation
La table paritaire de durée de vie
La Suisse dispose d'une table paritaire de durée de vie des éléments d'un logement, établie conjointement par la FRI et l'ASLOCA. Cette table est décisive pour calculer la part de responsabilité du locataire lors de dégâts.
Exemples de durées de vie indicatives :
| Élément | Durée de vie indicative |
|---|---|
| Peinture murale | 8 à 10 ans |
| Moquette | 10 à 12 ans |
| Parquet | 20 à 25 ans |
| Appareils électroménagers | 10 à 15 ans |
| Robinetterie | 20 à 25 ans |
| Stores | 15 à 20 ans |
Si un élément endommagé n'a pas atteint la fin de sa durée de vie, le locataire ne paie que la valeur résiduelle, calculée au prorata temporis. Exemple : une moquette de 10 ans de durée de vie endommagée après 5 ans d'usage = le locataire paie 50 % du coût de remplacement.
Le cautionnement : dépôt et libération
Montant et modalités
Conformément à l'article 257e CO, le cautionnement pour un bail d'habitation est limité à trois mois de loyer. Le dépôt se fait sur un compte bancaire de garantie de loyer au nom du locataire auprès d'une banque agréée, ou via une assurance cautionnement (webcaution, SmartCaution, etc.).
Libération après l'état des lieux de sortie
Si aucun dégât locatif n'est constaté et que les charges sont apurées, le bailleur doit libérer le cautionnement. En cas de dégâts reconnus, le bailleur peut retenir le montant nécessaire aux réparations. La banque ne libère les fonds qu'avec :
- L'accord écrit des deux parties, ou
- Une décision de l'autorité de conciliation ou du tribunal des baux
Délai de prescription des créances
Le bailleur dispose d'un délai de prescription pour faire valoir ses créances liées à l'état des lieux de sortie. Les créances doivent être invoquées dans un délai raisonnable après la restitution, sous peine de forclusion.
Résolution des litiges
L'autorité de conciliation
En cas de désaccord sur l'état des lieux (dégâts contestés, retenue sur cautionnement), les parties peuvent saisir l'autorité de conciliation en matière de baux et loyers de leur canton. La procédure est en principe gratuite ou à frais réduits. Si la conciliation échoue, le litige est porté devant le tribunal des baux.
Réserves lors de la signature
Si le locataire n'est pas d'accord avec des points de l'état des lieux, il doit émettre ses réserves par écrit sur le formulaire avant de le signer. Des réserves orales n'ont aucune valeur probatoire.
FAQ
L'état des lieux est-il légalement obligatoire en Suisse ?
Non, le CO ne l'impose pas formellement. Mais sans état des lieux d'entrée, le bailleur ne peut pas prouver l'état initial du bien et ne pourra pas imputer de dégâts au locataire. La quasi-totalité des régies le pratiquent de façon systématique.
Qui doit être présent lors de l'état des lieux ?
Le bailleur (ou son représentant, la régie) et le locataire. Si l'une des parties est absente, le protocole garde sa valeur probatoire si l'autre partie en reçoit une copie sans émettre de réserves dans un délai raisonnable.
Comment la retenue sur cautionnement est-elle calculée ?
Elle est calculée selon la table paritaire de durée de vie. La valeur résiduelle de l'élément endommagé est déterminée au prorata de sa durée d'usage par rapport à sa durée de vie totale. Le locataire ne paie que cette valeur résiduelle, pas le prix du neuf.
Le locataire peut-il effectuer les réparations lui-même avant la sortie ?
Oui. Il peut reboucher les trous, repeindre les murs ou remplacer des joints. Si les travaux sont de qualité professionnelle, le bailleur ne pourra plus réclamer de retenue pour ces points.
Conclusion
L'état des lieux en Suisse repose sur un cadre clair défini par les articles 267 et 267a du Code des obligations, complété par les tables paritaires de durée de vie et les formulaires professionnels des associations immobilières. Une inspection rigoureuse, documentée et signée par les deux parties est la meilleure protection contre les litiges. Elle permet également une libération rapide et non contentieuse du cautionnement.
👉 Inscrivez-vous sur cleemo.com pour digitaliser vos états des lieux et simplifier la gestion de vos biens en Suisse.