L'état des lieux d'entrée est une étape incontournable de toute location en Belgique. Rendu obligatoire depuis 2007 et renforcé par les législations régionales, ce document protège efficacement le bailleur comme le locataire. Voici un guide complet fondé sur les textes en vigueur.

Le cadre légal : une obligation consacrée par le Code civil puis les décrets régionaux

L'article 1730 du Code civil belge

Depuis la loi du 26 avril 2007 modifiant l'article 1730 du Code civil, l'état des lieux d'entrée est obligatoire pour tout bail de résidence principale. En l'absence de cet état des lieux, le logement est présumé avoir été remis en bon état, ce qui prive le bailleur de toute possibilité d'imputer des réparations au locataire en fin de bail.

La régionalisation du droit des baux

Depuis la sixième réforme de l'État (2014), le droit du bail est une compétence régionale. Chaque région a intégré l'obligation d'état des lieux dans sa propre législation :

Chacun de ces textes impose la réalisation d'un état des lieux détaillé, à annexer au contrat de bail.

L'état des lieux d'entrée : procédure et contenu

Qui peut le réaliser ?

Les trois régions prévoient les mêmes modalités :

  1. À l'amiable : bailleur et locataire réalisent ensemble un constat contradictoire
  2. Par un expert commun : les parties désignent d'un commun accord un professionnel indépendant (expert immobilier, architecte, géomètre)
  3. Par un expert judiciaire : en cas de désaccord, le juge de paix du lieu du bien peut être saisi pour désigner un expert

Les frais de rédaction de l'état des lieux sont partagés à parts égales entre bailleur et locataire lorsqu'il est confié à un expert commun. Si une seule partie fait appel à son propre expert, elle en assume seule les frais.

Quand le réaliser ?

L'état des lieux d'entrée doit être établi :

  • Pendant la période où les lieux sont inoccupés, ou
  • Au cours du premier mois d'occupation

Il est fortement conseillé de le réaliser avant l'emménagement, lorsque le logement est encore vide, pour une inspection complète et sans équivoque.

Contenu obligatoire

L'état des lieux doit être détaillé et contradictoire. Il doit décrire :

  • Chaque pièce : sols, murs, plafonds, menuiseries (portes, fenêtres, volets)
  • L'état de chaque élément avec une qualification précise (neuf, bon, usagé, endommagé)
  • Les installations : cuisine, sanitaires, appareils, prises, interrupteurs
  • Les relevés de compteurs (eau froide, eau chaude, gaz, électricité)
  • La liste des clés et télécommandes remises
  • Les défauts et dégâts préexistants, avec photos datées

Les photos numériques datées sont fortement recommandées : elles constituent une preuve précieuse en cas de litige.

Annexion au bail et enregistrement

L'état des lieux doit être annexé au contrat de bail et enregistré avec lui. L'enregistrement du bail de résidence principale est gratuit et doit intervenir dans les deux mois suivant la signature, selon les règles applicables dans chaque région.

L'état des lieux de sortie : comparaison et responsabilités

La comparaison point par point

L'état des lieux de sortie est réalisé le jour de la remise des clés, après le déménagement complet du locataire. Il est comparé point par point avec l'état des lieux d'entrée pour établir :

  • Les dégâts imputables au locataire : détériorations dépassant l'usure normale
  • L'usure normale : dégradation naturelle résultant d'un usage raisonnable
  • Les éventuelles améliorations apportées par le locataire

La notion d'usure normale

L'usure normale, qui résulte d'un usage raisonnable et conforme à la destination du bien, ne peut en aucun cas être mise à la charge du locataire. Constituent notamment une usure normale :

  • La légère décoloration ou le jaunissement des peintures blanches
  • L'usure modérée des revêtements de sol
  • Les traces de fixation raisonnables laissées aux murs
  • L'usure des joints de salle de bain après plusieurs années d'usage

Les dégâts locatifs

Sont considérés comme dégâts locatifs, à la charge du locataire :

  • Les trous importants dans les murs non rebouchés
  • Les brûlures, taches indélébiles sur les sols ou plans de travail
  • Les appareils endommagés par un mauvais usage
  • Les modifications non autorisées par le bailleur
  • Les vitres cassées

La vétusté et le prorata temporis

Lorsque le locataire est tenu de réparer un élément endommagé, le coût de la réparation ou du remplacement doit tenir compte de la vétusté de cet élément. Un parquet de 15 ans ne sera pas facturé au prix du neuf ; une table de vétusté peut être convenue entre les parties pour objectiver ces calculs.

La garantie locative : montants et libération

Montant selon la région

La garantie locative est encadrée de manière différenciée selon les régions :

  • Bruxelles (depuis le 1er novembre 2024) : plafonnée à 2 mois de loyer (hors charges). En cas de libération tardive sans justification, le bailleur est redevable d'une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard
  • Wallonie : plafonnée à 2 mois de loyer sous forme de compte individualisé ; peut être reconstituée progressivement via garantie bancaire
  • Flandre : plafonnée à 3 mois de loyer sur un compte individualisé

Libération de la garantie

Après l'état des lieux de sortie :

  • Aucun dégât constaté : libération intégrale de la garantie
  • Dégâts constatés et acceptés : retenue proportionnelle, justifiée par devis ou factures
  • Désaccord persistant : seul le juge de paix peut ordonner la libération de tout ou partie de la garantie

La libération requiert, en principe, l'accord des deux parties (co-signature). À Bruxelles, le bailleur dispose de deux mois après la remise des clés pour restituer la garantie ou engager une procédure, sous peine de pénalité.

Conseils pratiques

Pour le bailleur

  • Réalisez systématiquement un état des lieux d'entrée détaillé, avec photos datées
  • Pour les biens de valeur, faites appel à un expert indépendant
  • Conservez l'état des lieux pendant toute la durée du bail et au-delà de la prescription
  • Planifiez l'état des lieux de sortie en présence du locataire ou de son représentant

Pour le locataire

  • Signalez immédiatement, par écrit, tout défaut non mentionné dans l'état des lieux d'entrée
  • Prenez vos propres photos datées lors de la remise des clés
  • Entretenez le bien conformément au bail et signalez rapidement tout problème
  • Effectuez les petites réparations (reboucher les trous, nettoyer) avant la sortie

Liste des réparations à charge du locataire

Les régions wallonne et bruxelloise ont publié des listes non limitatives précisant les réparations à charge du locataire (via arrêté du Gouvernement wallon du 28 juin 2018 et arrêté du Gouvernement de Bruxelles-Capitale du 23 novembre 2017). Parmi les réparations classiquement à charge du locataire figurent :

  • L'entretien et le ramonage de la cheminée ou du conduit d'évacuation
  • Le remplacement des joints de robinets et garnitures de siphons
  • L'entretien et le remplacement des filtres d'appareils
  • La remise en état des murs et plafonds dégradés au-delà de l'usure normale
  • Le remplacement des vitres cassées

Ces listes sont disponibles sur les sites officiels du logement wallon et de la Région de Bruxelles-Capitale.

FAQ

L'état des lieux est-il obligatoire pour une location meublée ?

Oui. L'obligation s'applique à tous les baux de résidence principale, vides ou meublés. Pour les meublés, un inventaire détaillé du mobilier doit compléter l'état des lieux.

Combien coûte un état des lieux par expert ?

Le coût varie selon la taille du bien et la région, généralement entre 150 et 400 euros. Les frais sont partagés à parts égales entre les parties lorsqu'un expert commun est désigné. Pour les petits biens, un état des lieux à l'amiable est souvent suffisant.

Le locataire peut-il refuser de signer l'état des lieux ?

Le locataire peut émettre des réserves écrites sur des points contestés, mais ne peut pas purement refuser. En cas de refus, le bailleur peut demander la désignation d'un expert par le juge de paix, aux frais partagés.

Que se passe-t-il si le locataire quitte le logement sans état des lieux de sortie ?

Le bailleur doit constater lui-même l'état du bien, de préférence en présence d'un témoin ou d'un huissier. La charge de la preuve des dégâts lui incombe entièrement. L'absence d'état des lieux de sortie ne prive pas le bailleur de ses droits, mais complique considérablement la constitution de preuves.

Conclusion

L'état des lieux est, en Belgique, une protection légale fondamentale pour bailleur et locataire. Son contenu détaillé, sa réalisation contradictoire et son annexion au bail garantissent une transparence totale sur l'état du logement. Les législations régionales (Bruxelles depuis novembre 2024, Wallonie depuis septembre 2018, Flandre depuis 2019) précisent et renforcent ces obligations. La documentation photographique et l'usage d'outils numériques permettent de rendre ce processus plus fiable et plus opposable en cas de litige.

👉 Inscrivez-vous sur cleemo.com pour digitaliser vos états des lieux et gérer vos locations en Belgique en toute sérénité.