Un appartement remis sans état des lieux d'entrée, c'est une bombe à retardement. À la sortie, chacun se souvient différemment de l'état initial : le bailleur voit des dégâts là où le locataire n'aperçoit que de l'usure normale. Le litige qui s'ensuit peut durer des mois, bloquer la restitution de la caution et finir devant le tribunal de première instance. Au Maroc, deux textes encadrent cette démarche et en font bien plus qu'une simple formalité.

Le cadre juridique : deux textes complémentaires

Le Dahir des Obligations et des Contrats (DOC)

Le Dahir formant Code des Obligations et des Contrats (DOC), texte fondateur du droit civil marocain promulgué en 1913 et toujours en vigueur, pose le principe qui donne à l'état des lieux toute sa valeur pratique : le locataire est tenu de restituer le bien loué dans l'état où il l'a reçu. En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. C'est alors à lui de prouver le contraire — preuve souvent impossible à rapporter après plusieurs années d'occupation.

Cette présomption légale renverse complètement la logique : sans document d'entrée, c'est le locataire qui supporte le risque, pas le bailleur. Un état des lieux rigoureux est donc dans l'intérêt du locataire autant que dans celui du propriétaire.

La loi 67-12 : l'état des lieux codifié

La loi n° 67-12, promulguée par Dahir n° 1-13-111 du 19 novembre 2013 et entrée en vigueur le 28 février 2014, donne une base légale explicite à l'état des lieux. L'article 7 impose l'établissement d'un état des lieux descriptif écrit lors de la remise des clés au locataire et lors du départ. Ce document est joint au contrat de bail.

L'article 8 précise les conséquences de l'absence d'état des lieux : le locataire est considéré comme ayant reçu les locaux en bon état d'usage, ce qui confirme et renforce la présomption du DOC. L'article 19 définit les réparations locatives à la charge du locataire — ce qui rend indispensable la comparaison entre l'état d'entrée et celui de sortie pour déterminer les responsabilités. L'article 20 plafonne la caution à deux mois de loyer, et l'article 21 impose sa restitution dans le délai d'un mois : deux règles qui n'ont de sens opérationnel que si l'état des lieux a été correctement réalisé.

La valeur probante : de l'acte contradictoire au constat d'huissier

Un état des lieux établi contradictoirement — c'est-à-dire en présence des deux parties ou de leurs représentants mandatés — et signé par elles a une forte valeur probante devant les juridictions marocaines. Pour un niveau de preuve supérieur, il est possible de faire intervenir un huissier de justice dont le constat (procès-verbal) fait foi jusqu'à preuve du contraire. C'est la solution recommandée lorsque l'une des parties est absente ou lorsque des désaccords sont prévisibles.

L'état des lieux d'entrée : mode opératoire

Le moment idéal : la remise des clés

L'état des lieux d'entrée doit être réalisé le jour de la remise des clés, avant que le locataire commence à aménager. Une fois les meubles installés et les murs décorés, certains défauts deviennent invisibles et leur imputation à l'entrée ou à l'occupation sera discutable. Le logement doit être vide et accessible dans sa totalité.

La présence des deux parties est nécessaire. Si l'une d'elles ne peut pas être présente, elle peut se faire représenter par un mandataire (agent immobilier, membre de la famille) portant une procuration écrite. Sans représentant, l'état des lieux peut être établi unilatéralement par le bailleur, mais sa valeur probante sera moindre — mieux vaut alors recourir à l'huissier.

Pièce par pièce : ce qu'il faut documenter

Un état des lieux complet pour un logement marocain couvre systématiquement :

Entrée et couloir :

  • Porte d'entrée (serrure, targette, état de la surface), interphone ou visiophone
  • Sol (zellige, carrelage, marbre : fissures, éclats), murs, plafond
  • Relevé du compteur électrique (ONEE ou régie locale) et du compteur d'eau (ONEE, Lydec à Casablanca, Amendis à Tanger et Tétouan, Redal à Rabat-Salé)

Salon et chambres :

  • Sols, murs (peinture, tadelakt, zellige mural) et plafond
  • Fenêtres et menuiseries (aluminium, bois ou PVC), volets, stores, moustiquaires
  • Placards intégrés, état des rails et pentures
  • Prises électriques, interrupteurs, spots
  • Climatiseurs : marque, modèle, état du boîtier et des filtres, fonctionnement des deux sens (chaud/froid)

Cuisine :

  • Plan de travail, évier, robinetterie et joints
  • Point de raccordement gaz (bonbonne propane ou réseau de gaz naturel), flexible et détendeur
  • Carrelage mural et de sol, ventilation ou hotte

Salle de bain et WC :

  • Lavabo, WC (chasse d'eau, abattant), douche ou baignoire, robinetterie, joints de silicone
  • Chauffe-eau (chfaj) : type (gaz, électrique, solaire), capacité, état, fonctionnement
  • Carrelage et faïence, évacuations

Terrasse, balcon, jardin :

  • Sol et évacuations des eaux pluviales, état des garde-corps
  • Pour les villas avec piscine : état du bassin, pompe, filtration, éclairage subaquatique

Parking et cave :

  • État du sol, portail ou grille, éclairage, accès

La documentation photographique : un standard incontournable

Les photos datées sont aujourd'hui le meilleur complément à l'état des lieux écrit. Un smartphone moderne intègre dans chaque photo la date, l'heure et la localisation GPS — des métadonnées qui constituent une preuve fiable et difficile à contester. Prenez au minimum :

  • Une vue générale de chaque pièce depuis plusieurs angles
  • Un gros plan de chaque équipement
  • Un plan rapproché de chaque défaut existant, annoté si possible

Partagez les photos par email ou WhatsApp le jour même avec le locataire, ce qui crée une preuve supplémentaire de leur date de prise.

Signature et exemplaires

L'état des lieux doit être signé par les deux parties et établi en deux exemplaires originaux, un pour chaque partie. La légalisation des signatures auprès du bureau communal (caïdat) renforce sa valeur probante. Conservez impérativement votre exemplaire : il sera indispensable en cas de litige à la sortie, parfois plusieurs années plus tard.

L'état des lieux de sortie : la comparaison décisive

Organisation pratique

L'état des lieux de sortie se tient :

  • Après le déménagement complet du locataire, logement entièrement vide
  • En utilisant strictement le même formulaire que celui de l'entrée, colonne par colonne
  • En présence des deux parties, avec remise simultanée des clés
  • En relevant tous les compteurs (eau, électricité, gaz si réseau) pour la régularisation finale des charges

La comparaison ligne à ligne entre l'état d'entrée et l'état de sortie permet de distinguer ce qui relève de l'usure normale et ce qui constitue un dégât locatif imputable au locataire.

Usure normale ou dégât locatif ?

Cette distinction est au coeur de tous les litiges. En contexte marocain, quelques repères pratiques :

Usure normale — à la charge du bailleur :

  • Décoloration des peintures exposées au soleil intense (fenêtres sans volets, orientations sud)
  • Usure naturelle des zelliges ou carrelages dans les zones de passage répété
  • Jaunissement progressif des joints de salle de bain après plusieurs années
  • Vieillissement ordinaire des filtres de climatisation
  • Légère usure des poignées de portes et de fenêtres

Dégâts locatifs — à la charge du locataire :

  • Zelliges, carrelages ou faïences cassés ou fêlés
  • Trous dans les murs liés à la fixation d'éléments lourds (télévision, meuble suspendu) sans précaution
  • Détérioration de la climatisation due à l'absence totale de nettoyage des filtres
  • Dégâts des eaux résultant d'une négligence (robinet laissé ouvert, tuyauterie bouchée non signalée)
  • Vitrages cassés
  • Rayures profondes sur les sols en marbre ou en bois

Justification des retenues sur caution

Chaque retenue doit être justifiée par trois pièces : la mention du dégât dans l'état des lieux de sortie, la comparaison avec l'état des lieux d'entrée (qui prouve que le dégât n'existait pas), et un devis ou une facture d'artisan. Sans ces trois éléments, la retenue ne tient pas devant le tribunal.

Caution : délai de restitution et recours

L'article 20 de la loi 67-12 plafonne la caution à deux mois de loyer. L'article 21 impose sa restitution dans le délai d'un mois à compter de la date de remise des clés, déduction faite des sommes légitimement dues. Tout dépassement expose le bailleur à une action judiciaire et au paiement de dommages et intérêts.

En cas de désaccord sur les retenues, les parties peuvent tenter une résolution amiable, avec ou sans l'aide d'un médiateur immobilier. Si la conciliation échoue, le tribunal de première instance du lieu de situation du bien est compétent. Il peut ordonner une expertise judiciaire confiée à un expert immobilier assermenté pour évaluer objectivement les dégâts et leur coût de remise en état.

La digitalisation de l'état des lieux

La gestion locative marocaine se professionnalise rapidement. L'état des lieux numérique — réalisé sur tablette ou smartphone, avec photos intégrées, signature électronique et archivage en ligne — offre plusieurs avantages décisifs par rapport au formulaire papier :

  • Rapidité : les informations sont saisies directement, sans retranscription
  • Fiabilité : les photos sont automatiquement associées à chaque rubrique et horodatées
  • Partage immédiat : chaque partie reçoit son exemplaire par email dans la minute suivant la signature
  • Archivage sécurisé : les documents ne peuvent pas être perdus ou altérés
  • Opposabilité renforcée : la traçabilité numérique est de plus en plus reconnue par les juridictions

FAQ

L'état des lieux est-il légalement obligatoire au Maroc ?

L'article 7 de la loi 67-12 l'impose. En pratique, son absence ne rend pas le bail nul, mais elle renverse la charge de la preuve au détriment du locataire : celui-ci est présumé avoir reçu le bien en bon état et doit prouver le contraire à sa sortie — ce qui est souvent impossible.

Que faire si le locataire refuse d'assister à l'état des lieux ?

Le bailleur doit alors faire constater l'état du logement par un huissier de justice avant la remise des clés. Le constat d'huissier a une force probante élevée devant les juridictions. Le locataire aura ensuite beaucoup de difficultés à le contester.

Comment réaliser l'état des lieux d'une location meublée ?

L'état des lieux d'un meublé doit être accompagné d'un inventaire détaillé de tous les meubles et équipements : marque, modèle, état de fonctionnement, défauts existants. L'inventaire est signé par les deux parties et joint à l'état des lieux. Chaque équipement manquant ou dégradé à la sortie peut faire l'objet d'une retenue sur caution.

Puis-je faire réaliser l'état des lieux par mon agence immobilière ?

Oui, l'agence peut le réaliser à la place du bailleur, à condition d'avoir un mandat écrit. Son état des lieux a la même valeur probante qu'un état des lieux établi directement par les parties.

Que se passe-t-il si le bailleur ne restitue pas la caution dans le délai d'un mois ?

Le locataire peut adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, puis saisir le tribunal de première instance pour obtenir la restitution de la caution et des dommages et intérêts. Le délai d'un mois fixé par l'article 21 de la loi 67-12 est d'ordre public.

Conclusion

L'état des lieux est le document qui détermine comment se terminera la relation locative — et donc combien de temps et d'argent les deux parties dépenseront à sa fin. Réalisé rigoureusement à l'entrée, avec photos et signatures, il protège le locataire contre des accusations injustifiées et le bailleur contre des dégâts non documentés. Négligé, il expose les deux parties à des litiges coûteux. Le Dahir des Obligations et des Contrats et la loi 67-12 ont tous les deux posé le cadre — aux acteurs du marché de l'appliquer avec méthode.

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