La gestion des charges locatives est un sujet qui cristallise régulièrement les tensions entre propriétaires et locataires en Tunisie. Qui paie quoi ? Comment les charges de copropriété se répartissent-elles ? Quelles obligations pèsent sur le syndic ? Ces questions trouven leurs réponses dans un corpus juridique qu'il est utile de maîtriser avant de rédiger ou de signer un contrat de bail.

Le cadre légal : le Code des Droits Réels et le COC

Le Code des Droits Réels

En Tunisie, la copropriété des immeubles bâtis est régie par le Code des Droits Réels, promulgué par la loi n° 65-5 du 12 février 1965 et plusieurs fois modifié depuis. Les dispositions relatives à la copropriété figurent aux articles 85 à 102 de ce code, dans leur rédaction issue notamment de la loi n° 97-68 du 27 octobre 1997 et de la loi n° 2005-78 du 4 août 2005.

L'article 85 définit la copropriété : lorsqu'un immeuble bâti appartient à plusieurs personnes et comprend plusieurs étages, appartements ou locaux commerciaux ou professionnels appartenant privatement à l'une ou plusieurs d'entre elles, celles-ci sont présumées copropriétaires du terrain et des parties communes non affectées à l'usage ou au bénéfice exclusif de l'une d'elles.

Sont considérées comme parties communes les éléments de construction, les terrains, superficies, espaces, couloirs, passages, équipements, canalisations, loges de gardiennage, ascenseurs, escaliers, terrasses, cours et autres espaces partagés — sauf stipulation contraire dans le titre de propriété.

Le syndicat des copropriétaires

L'article 89 du Code des Droits Réels crée automatiquement, pour tout immeuble en copropriété, un syndicat des copropriétaires doté de la personnalité morale. Ce syndicat est légalement constitué dès lors que l'immeuble est divisé en lots privatifs. Son objet est la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes.

Le syndicat est administré par un président qui en est le représentant légal. Ce président peut être un copropriétaire bénévole, une société de gestion ou un syndic immobilier professionnel. Depuis l'introduction des articles 97 ter et 97 quater par la loi 2005-78, des sanctions peuvent être prononcées contre les gestionnaires professionnels défaillants.

Le règlement de copropriété

L'article 90 oblige chaque copropriété à se doter d'un règlement de copropriété, acte authentique qui détermine les parties communes et privatives, les règles d'usage, la clé de répartition des charges et les modalités de fonctionnement de l'assemblée. Ce règlement doit être déposé auprès des autorités locales compétentes et, le cas échéant, à la conservation de la propriété foncière.

Le Code des Obligations et des Contrats

Le COC complète ce dispositif en définissant les obligations respectives du bailleur et du locataire en matière de charges et d'entretien. L'article 767 pose que le locataire doit user de la chose louée en bon père de famille et en conserver l'état, tandis que le bailleur reste tenu des grosses réparations.

Les charges de copropriété

Principe de contribution proportionnelle

Conformément à l'article 88 du Code des Droits Réels, chaque copropriétaire contribue aux charges d'administration, de conservation et d'entretien des parties communes en proportion de sa quote-part dans la copropriété. Cette clé de répartition est fixée dans le règlement de copropriété.

L'assemblée générale des copropriétaires

L'assemblée des copropriétaires est l'organe souverain de la copropriété. Elle se réunit au moins une fois par an, sur convocation du président du syndicat ou d'un tiers des copropriétaires. Elle approuve :

  • Le budget prévisionnel annuel et les comptes de l'exercice écoulé
  • Les travaux d'entretien ou d'amélioration décidés collectivement
  • L'élection du président du syndicat et la fixation de ses pouvoirs

Les décisions sont prises selon les majorités prévues à l'article 91 du Code des Droits Réels : majorité simple pour les décisions courantes, majorité qualifiée pour les travaux importants.

Charges communes générales

Les charges communes générales sont celles qui bénéficient à l'ensemble des copropriétaires. Elles comprennent typiquement :

  • Nettoyage et entretien des parties communes (halls, escaliers, couloirs)
  • Éclairage des communs
  • Entretien et réparation de l'ascenseur
  • Gardiennage et sécurité de l'immeuble
  • Assurance de l'immeuble
  • Entretien des espaces verts collectifs
  • Honoraires du gestionnaire

Charges communes spéciales

Certaines charges ne concernent qu'une partie des copropriétaires :

  • Ascenseur : répartition pondérée selon les étages (les propriétaires du rez-de-chaussée en sont généralement exemptés ou y contribuent moins)
  • Équipements collectifs spécifiques (piscine, salle de sport, local poubelles)
  • Parking collectif couvert

Répartition entre propriétaire et locataire

Principe général

Le contrat de bail détermine librement quelles charges sont mises à la charge du locataire. À défaut de stipulation précise, c'est le droit commun qui s'applique : le locataire supporte les charges d'usage courant, et le propriétaire les charges liées à la propriété.

Charges récupérables sur le locataire

Le bailleur peut légitimement refacturer au locataire les charges qui correspondent à des services dont il bénéficie directement :

  • Consommation d'eau (SONEDE) et d'électricité (STEG) du logement ou d'un compteur collectif au prorata
  • Quote-part des charges courantes de copropriété (nettoyage, gardiennage, éclairage des communs)
  • Taxe sur les ordures ménagères
  • Entretien courant de la climatisation individuelle (nettoyage des filtres)
  • Menues réparations locatives (joints, ampoules, petits réglages)

Charges non récupérables : à la charge du propriétaire

Certaines charges restent définitivement à la charge du propriétaire, quel que soit le contenu du bail :

  • Grosses réparations (structure, toiture, ravalement de façade, étanchéité)
  • Contributions au fonds de réserve de la copropriété pour travaux futurs
  • Taxe sur les immeubles bâtis (TIB), due par le propriétaire ou l'usufruitier
  • Honoraires du syndic professionnel
  • Travaux de mise aux normes réglementaires
  • Remplacement des équipements principaux vétustes (chauffe-eau, chaudière, ascenseur)

Le décompte de charges

Provisions et régularisation

Lorsque le bailleur perçoit des provisions sur charges, il est tenu d'établir un décompte annuel des charges réelles. Ce décompte permet de comparer les provisions versées par le locataire aux charges effectivement engagées :

  • Si les provisions excèdent les charges réelles : le solde est remboursé au locataire
  • Si les charges réelles excèdent les provisions : le complément est réclamé au locataire

Il est fortement recommandé de préciser dans le bail la liste des postes de charges récupérables et leur mode de calcul (provisions avec régularisation ou forfait).

Le forfait de charges

Certains bailleurs optent pour un forfait mensuel de charges inclus dans le loyer. Ce système simplifie la gestion mais présente un risque : si les charges réelles augmentent significativement, le bailleur supporte seul la différence. Le forfait peut être révisé d'un commun accord ou lors du renouvellement du bail.

Droit du locataire aux justificatifs

Le locataire est en droit de demander les justificatifs des charges qui lui sont facturées. Le bailleur doit être en mesure de présenter les relevés de copropriété, les factures SONEDE/STEG et toute autre pièce probante. La transparence sur les charges est un facteur clé de confiance dans la relation locative.

Spécificités tunisiennes

L'eau : la SONEDE

La distribution de l'eau potable est assurée par la SONEDE (Société Nationale d'Exploitation et de Distribution des Eaux). Ses tarifs sont progressifs : les premières tranches de consommation bénéficient de tarifs subventionnés, tandis que les tranches supérieures sont facturées à un prix plus élevé. En cas de compteur collectif dans un immeuble, la répartition entre logements doit être précisée dans le bail ou dans le règlement de copropriété.

L'électricité et le gaz : la STEG

La STEG (Société Tunisienne de l'Électricité et du Gaz) est l'opérateur national. Ses tarifs sont structurés par tranches de consommation avec des tarifs sociaux pour les faibles consommateurs. Lorsque le logement dispose d'un compteur individuel, les abonnements sont directement au nom du locataire.

La problématique des copropriétés informelles

De nombreux immeubles tunisiens fonctionnent sans syndicat de copropriétaires formellement constitué, sans règlement de copropriété ni assemblée générale organisée. La gestion des parties communes y est souvent opaque, les charges mal définies et les travaux décidés sans concertation. Cette situation est source fréquente de conflits entre occupants. La loi n° 2005-78 a introduit des mécanismes de sanction des gestionnaires défaillants, mais leur mise en oeuvre reste encore perfectible.

Bonnes pratiques pour les bailleurs

Clarté contractuelle

Précisez dans le contrat de bail :

  • La liste exhaustive des charges récupérables et leur mode de calcul
  • Le montant de la provision mensuelle (si vous optez pour ce système)
  • Les modalités de régularisation annuelle
  • Les charges qui restent expressément à la charge du bailleur

Suivi et traçabilité

Tenez à jour un registre mensuel des charges engagées (factures SONEDE, STEG, relevés de copropriété) et des provisions perçues. Ce suivi évite les surprises lors de la régularisation annuelle et vous permet de répondre rapidement aux demandes de justificatifs de votre locataire.

Communication proactive

Informez votre locataire de toute évolution significative des charges (hausse tarifaire SONEDE ou STEG, travaux exceptionnels en copropriété, augmentation des cotisations du syndicat). La transparence renforce la confiance et prévient les litiges.

FAQ

Le locataire doit-il payer toutes les charges de copropriété ?

Non. Le locataire ne prend en charge que les dépenses d'exploitation courante dont il bénéficie directement (nettoyage, gardiennage, éclairage des communs). Les charges liées à la propriété (fonds de réserve, grosses réparations, taxe sur les immeubles bâtis) restent à la charge du propriétaire.

Que faire si le syndic ne fournit pas de décompte ?

Le copropriétaire peut exiger la présentation des comptes lors de l'assemblée générale annuelle. En cas de refus persistant, il peut saisir le président du tribunal de première instance dans le ressort duquel se situe l'immeuble pour obtenir la convocation d'une assemblée ou la désignation d'un administrateur provisoire.

Comment s'applique la répartition de l'eau si le compteur est collectif ?

Si l'immeuble dispose d'un compteur collectif SONEDE, la répartition de la consommation d'eau entre les logements doit être précisée dans le règlement de copropriété ou dans le bail. À défaut, une répartition au prorata de la superficie ou du nombre d'occupants est souvent retenue.

Le forfait de charges peut-il être révisé en cours de bail ?

Les parties peuvent convenir d'une révision du forfait si les charges réelles évoluent de manière significative. À défaut d'accord, il est recommandé de basculer vers un système de provisions avec décompte annuel lors du renouvellement du bail.

Qui est responsable si les parties communes sont dégradées ?

La responsabilité dépend de l'origine du dommage. Si la dégradation provient des parties communes, c'est la copropriété (via son syndicat) qui est responsable. Si elle provient du logement privatif d'un copropriétaire ou d'un locataire, c'est le propriétaire concerné qui en répond.

Conclusion

La gestion des charges locatives en Tunisie repose sur un cadre juridique solide — le Code des Droits Réels pour la copropriété, le COC pour les rapports bailleur-locataire — mais dont l'application concrète dépend largement de la qualité du contrat de bail et de la rigueur du syndic. Clarté contractuelle, traçabilité des dépenses et communication transparente avec le locataire sont les trois piliers d'une gestion locative saine.

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