บทนำ
การปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นช่องทางการลงทุนที่ได้รับความนิยมในประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม บ้านเช่า หรืออาคารพาณิชย์ แต่สิ่งที่เจ้าของหลายรายมองข้ามคือภาระภาษีที่ตามมาพร้อมกับรายได้นั้น บทความนี้รวบรวมข้อมูลจากกฎหมายภาษีไทยที่มีผลบังคับใช้จริง ครอบคลุมทุกประเภทภาษีที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าต้องรู้
เงินได้ค่าเช่าตามประมวลรัษฎากร
ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 40(5) รายได้จากการให้เช่าทรัพย์สินจัดเป็น "เงินได้พึงประเมิน" ประเภทที่ 5 ได้แก่ รายได้จากการให้เช่าทรัพย์สิน รวมถึงรายได้จากการผิดสัญญาเช่าซื้อหรือผิดซื้อขายเงินผ่อน ซึ่งต้องนำมารวมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี
ผู้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทย (พำนักครบ 180 วันขึ้นไปในปีภาษี) ต้องเสียภาษีจากเงินได้ที่เกิดในประเทศไทยตามอัตราก้าวหน้า ส่วนผู้ที่ไม่ได้มีถิ่นที่อยู่ในไทยจะถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตราคงที่ตามที่กฎหมายกำหนด
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: อัตราภาษีก้าวหน้า
ประเทศไทยใช้ระบบภาษีเงินได้แบบอัตราก้าวหน้า (Progressive Tax Rate) สำหรับ "เงินได้สุทธิ" ซึ่งคำนวณหลังจากหักค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อนแล้ว ดังนี้:
| เงินได้สุทธิ (บาท) | อัตราภาษี |
|---|---|
| 0 – 150,000 | ยกเว้น |
| 150,001 – 300,000 | 5% |
| 300,001 – 500,000 | 10% |
| 500,001 – 750,000 | 15% |
| 750,001 – 1,000,000 | 20% |
| 1,000,001 – 2,000,000 | 25% |
| 2,000,001 – 5,000,000 | 30% |
| 5,000,001 ขึ้นไป | 35% |
ที่มา: PwC Thailand — Taxes on personal income
การหักค่าใช้จ่ายจากรายได้ค่าเช่า
ก่อนนำรายได้ค่าเช่าไปคำนวณอัตราภาษีข้างต้น กฎหมายกำหนดให้หักค่าใช้จ่ายออกก่อนตามพระราชกฤษฎีกาที่ออกตามประมวลรัษฎากร มาตรา 43 โดยเลือกได้ 2 วิธี:
วิธีที่ 1: หักค่าใช้จ่ายแบบเหมา
อัตราการหักแบบเหมาแตกต่างตามประเภทของทรัพย์สิน:
| ประเภททรัพย์สิน | อัตราหักเหมา |
|---|---|
| บ้าน อาคาร สิ่งปลูกสร้าง | 30% |
| ที่ดินเพื่อการเกษตร | 20% |
| ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อเกษตร | 15% |
| ยานพาหนะ | 30% |
| ทรัพย์สินอื่นๆ | 10% |
วิธีที่ 2: หักค่าใช้จ่ายตามจริง
หากเลือกวิธีนี้ต้องมีหลักฐานใบเสร็จรับเงินครบถ้วน โดยสามารถหักได้:
- ค่าซ่อมแซม ค่าบำรุงรักษา ค่าประกันภัย
- ค่าเสื่อมราคาอาคาร
- ดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับทรัพย์สินที่ให้เช่า
- ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ชำระจริง
- ค่าส่วนกลาง (สำหรับคอนโดมิเนียม)
ข้อสำคัญ: เมื่อเลือกวิธีใดวิธีหนึ่งแล้วต้องใช้วิธีเดียวกันตลอดปีภาษีนั้น ไม่สามารถผสมทั้งสองวิธีได้
ตัวอย่างการคำนวณ
สมมติเจ้าของคอนโดมีรายได้ค่าเช่า 25,000 บาท/เดือน (300,000 บาท/ปี) เลือกหักแบบเหมา 30% มีรายได้เฉพาะค่าเช่า และใช้ค่าลดหย่อนส่วนตัว 60,000 บาท:
| รายการ | จำนวนเงิน (บาท) |
|---|---|
| รายได้ค่าเช่า | 300,000 |
| หักค่าใช้จ่ายเหมา (30%) | (90,000) |
| เงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย | 210,000 |
| หักค่าลดหย่อนส่วนตัว | (60,000) |
| เงินได้สุทธิ | 150,000 |
| ภาษีที่ต้องชำระ | 0 บาท (ยกเว้น) |
หากเงินได้สุทธิเกิน 150,000 บาท ส่วนที่เกินจะถูกคิดภาษีในอัตรา 5% ขึ้นไปตามตาราง
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 มกราคม พ.ศ. 2563 แทนภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่เดิม ผู้มีหน้าที่เสียภาษีคือเจ้าของที่ดิน/สิ่งปลูกสร้าง ไม่ใช่ผู้เช่า
ปี พ.ศ. 2569 เป็นปีแรกที่บังคับใช้อัตราภาษีเต็ม หลังจากที่รัฐบาลลดหย่อนภาษีต่อเนื่องหลายปีในช่วงโควิด-19
อัตราภาษีสำหรับที่อยู่อาศัย (ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหลักของเจ้าของ)
ทรัพย์สินที่ให้เช่า (เจ้าของไม่ได้อยู่อาศัยเอง) จัดอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหลัก อัตราภาษีก้าวหน้าตามมูลค่าประเมินรวม:
| มูลค่าทรัพย์สิน (ล้านบาท) | อัตราภาษี |
|---|---|
| 0 – 50 | 0.02% |
| 50 – 75 | 0.03% |
| 75 – 100 | 0.05% |
| มากกว่า 100 | 0.10% |
ที่มา: ภาพรวม พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 — Mahanakorn Partners
หมายเหตุ: ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการพาณิชย์ (เช่น อาคารสำนักงาน โกดัง) มีอัตราเริ่มต้นสูงกว่าที่ 0.30%–0.70% ทรัพย์สินที่ปล่อยทิ้งว่างเปล่ามีอัตราสูงสุดและเพิ่มขึ้นทุก 3 ปี
ฐานการคำนวณ
- ใช้ราคาประเมินของกรมธนารักษ์เป็นฐาน
- สิ่งปลูกสร้างคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ต่อตารางเมตร หักค่าเสื่อมราคาตามอายุอาคาร
- ที่ดินคำนวณจากราคาประเมินต่อตารางวา
- ชำระให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อบต./เทศบาล/กรุงเทพมหานคร) ภายในเดือนเมษายนของทุกปี
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย
กรณีผู้เช่าเป็นบริษัทหรือนิติบุคคล
เมื่อบริษัทหรือนิติบุคคลจ่ายค่าเช่าให้แก่บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลอื่น มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตรา 5% ของค่าเช่า:
- ผู้เช่าออกหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย (50 ทวิ)
- ผู้เช่านำส่งภาษีด้วย ภ.ง.ด.53 ภายในวันที่ 7 ของเดือนถัดไป (ยื่นออนไลน์ขยายถึงวันที่ 15)
- ผู้ให้เช่านำยอดภาษีที่ถูกหักไปเครดิตในการยื่นภาษีประจำปี
ที่มา: กรมสรรพากร — อัตราภาษีหัก ณ ที่จ่าย (ผู้รับเป็นบุคคลธรรมดา)
กรณีผู้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา
บุคคลธรรมดาที่เช่าทรัพย์สินเพื่ออยู่อาศัยส่วนตัวไม่มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย ผู้ให้เช่าต้องนำรายได้ค่าเช่าไปยื่นภาษีเงินได้ด้วยตนเองผ่านแบบ ภ.ง.ด.90
อากรแสตมป์และค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสัญญาเช่า
ตามประมวลรัษฎากร สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องติดอากรแสตมป์:
- อัตราอากรแสตมป์: 0.1% ของค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา
- สัญญาเช่าเกิน 3 ปี: ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 มิฉะนั้นฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี
- ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนเช่า: 1% ของค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา (ชำระที่สำนักงานที่ดิน)
ที่มา: Thailand Law Online — Leasehold, Lease and Tenancy laws
ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT)
การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 81(1)(ต) ยกเว้นกรณีที่:
- ให้เช่าห้องพักในโรงแรมหรือเกสต์เฮาส์
- ให้บริการพื้นที่จัดงานหรือประชุม
- ให้เช่าพร้อมบริการ (Serviced Apartment) ที่มีลักษณะคล้ายโรงแรม
กำหนดเวลายื่นภาษี
เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่มีรายได้ประเภท 40(5) ต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีตามกำหนด:
| แบบภาษี | ช่วงรายได้ | กำหนดยื่นกระดาษ | ยื่นออนไลน์ |
|---|---|---|---|
| ภ.ง.ด.94 (ครึ่งปี) | มกราคม–มิถุนายน | 30 กันยายน | 8 ตุลาคม |
| ภ.ง.ด.90 (ประจำปี) | รายได้ทั้งปี | 31 มีนาคม | 9 เมษายน |
ที่มา: Expat Tax Thailand — 2025 Income Tax Filing Deadlines
หมายเหตุ: ผู้ที่มีเฉพาะรายได้ค่าเช่าและรายได้ประเภทอื่นที่ไม่ต้องยื่น ภ.ง.ด.94 อาจยื่นเฉพาะ ภ.ง.ด.90 ประจำปีก็ได้ ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีเพื่อความแน่ใจ
เอกสารที่ต้องเตรียมสำหรับยื่นภาษี
- สำเนาสัญญาเช่า
- หลักฐานการรับเงินค่าเช่าทุกงวด (ใบเสร็จหรือประวัติการโอนเงิน)
- ใบเสร็จค่าใช้จ่าย (กรณีเลือกหักตามจริง)
- หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย (50 ทวิ) หากมี
- เอกสารประกอบค่าลดหย่อนต่างๆ
Cleemo ช่วยจัดการภาษีได้อย่างไร
Cleemo เป็นแพลตฟอร์มจัดการการเช่าครบวงจรที่ช่วยให้กระบวนการเสียภาษีง่ายขึ้น:
- ติดตามรายได้ค่าเช่าอัตโนมัติ: บันทึกและจัดหมวดหมู่รายรับทุกงวด
- จัดการค่าใช้จ่าย: เก็บใบเสร็จดิจิทัลและคำนวณค่าใช้จ่ายที่หักได้
- รายงานภาษีประจำปี: สร้างสรุปรายรับ-รายจ่ายพร้อมใช้สำหรับยื่น ภ.ง.ด.90
- จัดเก็บเอกสารบนคลาวด์: สัญญาเช่า ใบเสร็จ และเอกสารภาษีปลอดภัยและเรียกดูได้ทุกที่
คำถามที่พบบ่อย
ถาม: รายได้ค่าเช่าต่ำกว่าเท่าไหร่ไม่ต้องเสียภาษี?
ตอบ: หากเงินได้สุทธิ (หลังหักค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อนทั้งหมด) ไม่เกิน 150,000 บาทต่อปี จะได้รับยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา อย่างไรก็ตาม ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 56 หากมีรายได้รวมเกิน 60,000 บาทต่อปี (บุคคลธรรมดาที่ไม่ได้สมรส) ยังต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษี แม้จะไม่ต้องชำระภาษี
ถาม: สามารถนำดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านมาหักค่าใช้จ่ายได้หรือไม่?
ตอบ: ได้ หากเลือกหักค่าใช้จ่ายตามจริง สามารถนำดอกเบี้ยเงินกู้ที่ใช้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่ามาหักได้ทั้งหมด แต่หากเลือกหักแบบเหมา 30% จะไม่สามารถหักดอกเบี้ยเพิ่มเติมได้อีก
ถาม: ให้เช่าผ่าน Airbnb ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง?
ตอบ: รายได้จากการให้เช่าระยะสั้นผ่านแพลตฟอร์มต่างๆ ถือเป็นรายได้ประเภท 40(5) ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา นอกจากนี้ การให้เช่าแบบรายวันถือเป็นการใช้เชิงพาณิชย์ ทรัพย์สินอาจเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราพาณิชยกรรม (สูงกว่าอัตราที่อยู่อาศัย) และอาจต้องมีใบอนุญาตประกอบกิจการตามพ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2547 ด้วย
ถาม: เจ้าของต้องจ่ายภาษีที่ดินสำหรับคอนโดที่ให้เช่าหรือไม่?
ตอบ: ใช่ เจ้าของมีหน้าที่ชำระ ไม่ใช่ผู้เช่า โดยหากเจ้าของไม่ได้อยู่อาศัยเองในหน่วยที่ให้เช่า จะถูกจัดอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหลัก อัตราภาษีเริ่มต้นที่ 0.02% ต่อปีของมูลค่าประเมิน (สำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท)
ถาม: ถ้ามีผู้เช่าหลายห้อง ต้องแยกยื่นภาษีแต่ละห้องหรือไม่?
ตอบ: ไม่จำเป็น ให้รวมรายได้ค่าเช่าจากทุกห้องเป็นยอดรวม แล้วหักค่าใช้จ่ายและคำนวณภาษีรวมกันในแบบเดียว อย่างไรก็ตาม หากแต่ละยูนิตมีประเภทการใช้งานต่างกัน (เช่น บางยูนิตให้เช่าพักอาศัย บางยูนิตให้เช่าเชิงพาณิชย์) อาจมีผลต่ออัตราหักค่าใช้จ่ายแบบเหมา
สรุป
รายได้ค่าเช่าในประเทศไทยมีภาระภาษีหลายประเภทที่เชื่อมโยงกัน ได้แก่ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (อัตราก้าวหน้า 0–35%) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และอากรแสตมป์บนสัญญาเช่า การเลือกวิธีหักค่าใช้จ่ายที่เหมาะสม การจัดเก็บเอกสารครบถ้วน และการยื่นภาษีตรงเวลาเป็นหัวใจสำคัญของการปฏิบัติตามกฎหมายอย่างถูกต้อง
👉 ลงทะเบียนที่ cleemo.com