ضريبة الدخل على الإيجارات في السعودية: الزكاة والالتزامات الضريبية لملاك العقارات

مقدمة

حين يُدرّ العقار دخلًا إيجاريًا، تنشأ معه التزامات مالية قد تكون مُكلِفة إذا أُهملت. المملكة العربية السعودية تتميز عن كثير من الدول بغياب ضريبة الدخل على الأفراد، لكن ذلك لا يعني غياب الالتزامات المالية؛ فالزكاة الشرعية، وضريبة القيمة المضافة على الإيجار التجاري، وضريبة التصرفات العقارية عند نقل الملكية — كل هذه التزامات قائمة وتتشابك بطرق لا يدركها كثير من ملّاك العقارات.

في هذا المقال، نشرح كل التزام بدقة استنادًا إلى الأنظمة المعمول بها، دون تهويل ودون إغفال.

أولًا: الزكاة على الدخل العقاري

من يجب عليه الزكاة؟

الزكاة فريضة شرعية تجب على كل مسلم بلغ ماله النصاب وحال عليه الحول القمري. في السياق السعودي، تتولى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (ZATCA) تنظيم الإقرارات الزكوية للأفراد والمنشآت على حدٍّ سواء.

الأفراد غير المسجَّلين كمنشآت تجارية لا يُلزَمون عمومًا بتقديم إقرار زكوي رسمي لـ ZATCA، لكن الزكاة تبقى واجبة شرعًا. أما من يمارس نشاطًا تجاريًا عقاريًا مسجَّلًا كمنشأة، فيلتزم بتقديم الإقرار الزكوي لـ ZATCA خلال 120 يومًا من نهاية السنة المالية.

كيف تُعامَل العقارات المؤجرة زكويًا؟

العلماء والممارسون المحاسبيون يُفرّقون بين حالتين جوهريتين:

العقار المعدّ للتأجير (استثمار طويل الأمد): لا تجب الزكاة على قيمة العقار ذاته لأنه ليس عَرَض تجارة. غير أن الزكاة تجب على صافي الإيرادات الإيجارية المتراكمة (النقد المتوفر بعد انقضاء الحول) إذا بلغت النصاب. بمعنى أن العقار لا تُزكَّى قيمته، لكن ما يجمعه من أموال إيجارية يُزكَّى كأموال سائلة.

العقار المعدّ للبيع (عروض التجارة): تجب الزكاة على القيمة السوقية للعقار في نهاية كل حول، وهذا نمط يختلف جذريًا عن الأول.

حساب النصاب والوعاء الزكوي

النصاب يعادل قيمة 85 جرامًا من الذهب أو 595 جرامًا من الفضة — وتُستخدم قيمة الفضة عمومًا لأنها أكثر انضباطًا لصغار المدّخرين. تحقق من قيمة النصاب الحالية عبر بوابة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.

الوعاء الزكوي للأفراد بصفة عامة = مجموع الأموال السائلة والمستحقة بعد خصم الديون المستحقة

• نسبة الزكاة للسنة الهجرية: 2.5% من الوعاء
• نسبة الزكاة للسنة الميلادية (لمن يستخدمها): 2.577% تقريبًا

مثال: إذا تراكمت لديك إيرادات إيجارية صافية قدرها 80,000 ريال في حساب بنكي بعد انقضاء عام قمري كامل، وبلغت النصاب، فإن الزكاة المستحقة تبلغ تقريبًا 2,000 ريال.

المصاريف التي تُخصم من الوعاء الزكوي

من المصاريف التي تُحسم مما يخضع للزكاة:

• الديون المستحقة على مالك العقار وواجبة السداد
• المستحقات المالية التشغيلية غير المسددة بعد

أما تكاليف الصيانة والإصلاحات المدفوعة فعليًا فإنها تُقلّص صافي الإيرادات أصلًا قبل الوصول إلى وعاء الزكاة. يُنصح باستشارة مختص في الزكاة لتحديد الوعاء الزكوي الدقيق في حالتك.

ثانيًا: ضريبة القيمة المضافة على الإيجار

التمييز الجوهري: سكني أم تجاري؟

منذ تطبيق نظام ضريبة القيمة المضافة في يناير 2018، يسري التمييز التالي:

• الإيجار السكني: مُعفى بالكامل من ضريبة القيمة المضافة. لا يُفرض عليه أي ضريبة بصرف النظر عن قيمته أو مدته.
• الإيجار التجاري (مكاتب، محلات، مستودعات): يخضع لضريبة القيمة المضافة بنسبة 15% على قيمة الإيجار.

حدود التسجيل في ضريبة القيمة المضافة

إذا تجاوزت إيراداتك السنوية من الإيجار التجاري 375,000 ريال، وجب عليك التسجيل في ضريبة القيمة المضافة لدى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك وإصدار فواتير ضريبية للمستأجرين التجاريين.

أما إذا كانت إيراداتك بين 187,500 و375,000 ريال سنويًا، فالتسجيل اختياري لكنه مفيد لاسترداد ضريبة المدخلات.

الفواتير الضريبية للإيجار التجاري

بعد التسجيل، يتحوّل مالك العقار إلى ملزَم بإصدار فاتورة ضريبية لكل دفعة إيجارية تجارية تتضمن:

• رقم التسجيل الضريبي لكل طرف
• قيمة الإيجار الأساسية
• مبلغ ضريبة القيمة المضافة (15%) مُفصَّلًا
• المبلغ الإجمالي

تُحصَّل الضريبة من المستأجر ثم يُحوِّلها المؤجر لـ ZATCA عبر الإقرار الضريبي الدوري (شهري أو ربع سنوي بحسب حجم الإيرادات).

ثالثًا: ضريبة التصرفات العقارية (RETT)

نظام جديد كليًا اعتبارًا من أبريل 2025

صدر نظام ضريبة التصرفات العقارية بموجب المرسوم الملكي رقم م/84 بتاريخ 22 سبتمبر 2024، ودخل حيز التنفيذ الكامل في 10 أبريل 2025، مع إلزامية التعاملات الإلكترونية اعتبارًا من 15 أبريل 2025. هذا النظام يُرسّخ ويُوسّع الإطار الذي أُقرّ منذ أكتوبر 2020 ليحلّ محل ضريبة القيمة المضافة على التصرفات العقارية.

نسبة الضريبة والتطبيق

• النسبة: 5% من إجمالي قيمة التصرف العقاري المتفق عليه
• من يدفع: المشتري أو المتلقّي للعقار قبل إتمام التسجيل العدلي
• غرامة التأخير: 2% شهريًا من قيمة الضريبة غير المسدَّدة بحد أقصى 50% من إجمالي الضريبة

يُسجَّل كل تصرف عقاري إلكترونيًا عبر بوابة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك قبل إتمام الإفراغ أو توثيق العقد.

الإعفاءات الجوهرية

يُعفى من ضريبة التصرفات العقارية:

• التصرفات بين الزوجين وبين الأقارب حتى الدرجة الثالثة
• توزيع التركات بين الورثة
• الهبات للجهات الخيرية والأوقاف
• نقل الملكية لصالح الجهات الحكومية
• المسكن الأول: إعفاء أو دعم حكومي يتحمّل الدولة بموجبه ضريبة التصرف عن المواطن السعودي في مسكنه الأول بحد أقصى مليون ريال — يُدار عبر بوابة سكني

رابعًا: الالتزامات التنظيمية لإدارة العقار المؤجَّر

توثيق العقود: الإلزامية والأثر القانوني

بموجب الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر الصادرة عن الهيئة العامة للعقار، يلتزم كل مؤجر بتوثيق عقد الإيجار إلكترونيًا عبر منصة إيجار. العقد غير الموثَّق لا يُنتج أثرًا إداريًا أو قضائيًا، وقد تصل الغرامات على المخالفات إلى ما يعادل قيمة الإيجار لاثني عشر شهرًا.

كذلك يُلزَم المؤجر بتجديد عقد الإيجار عبر المنصة قبل انتهائه، وإخطار المستأجر بأي طلب لتعديل القيمة الإيجارية قبل 90 يومًا على الأقل من تاريخ انتهاء العقد وفق الأحكام التنظيمية الجديدة.

منصة ناجز: التنفيذ القضائي

للعقود الموثَّقة عبر إيجار خاصية جوهرية: يُمكن للمؤجر رفع طلب تنفيذ مباشرة عبر منصة ناجز التابعة لوزارة العدل دون دعوى مستقلة. هذا يعني أن العقد الموثَّق يُعادل حكمًا قضائيًا قابلًا للتنفيذ الفوري عند الإخلال، مما يُختصر به وقت التقاضي بشكل كبير.

ماذا عن المستثمر الذي يملك وحدات متعددة؟

المالك الذي يمتلك محفظة عقارية متنوعة يواجه تعقيدًا إضافيًا في حساب الوعاء الزكوي والالتزامات الضريبية:

تعدد أنواع العقارات: إذا كانت محفظته تشمل وحدات سكنية مؤجَّرة (خاضعة للزكاة على الإيرادات) ووحدات تجارية (خاضعة لضريبة القيمة المضافة 15%)، يتعيّن الاحتساب المنفصل لكل فئة وعدم خلط الأوعية.

التسجيل كمنشأة: من يمارس التأجير التجاري بإيرادات تتجاوز 375,000 ريال سنويًا يُلزَم بالتسجيل في ضريبة القيمة المضافة لدى ZATCA، ومن ثَمّ تُصبح عليه التزامات الإقرار الدوري وإصدار الفواتير الضريبية وخضوعه للتدقيق الضريبي. وعادةً ما يترتب على التسجيل الانتقال إلى إطار المنشأة، مما يجلب الإقرار الزكوي المؤسسي معه.

صندوق الصيانة والاشتراكات: في العقارات المشتركة التي تخضع لـنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها، يدفع المالك اشتراكات دورية لجمعية الملاك تُغطي صيانة الأجزاء المشتركة. هذه الاشتراكات تُعدّ نفقة تشغيلية تُقلّص الربح الإيجاري الصافي وبالتالي تُخفّض الوعاء الزكوي الفعلي.

ضريبة التصرفات العقارية والتخطيط المسبق

كثير من ملّاك العقارات يُفاجأون بضريبة التصرفات العقارية حين يقررون بيع عقاراتهم المؤجَّرة. وفهم هذه الضريبة مسبقًا يُتيح التخطيط للبيع بصورة أفضل:

• التوقيت الضريبي: الضريبة تُسدَّد قبل إتمام التسجيل العدلي (الإفراغ)، وتُحسب على قيمة التصرف المتفق عليها بين المشتري والبائع. وإذا رأت هيئة الزكاة والضريبة والجمارك أن القيمة المُعلَنة أقل من القيمة السوقية، يحق لها مراجعة البيانات خلال ثلاث سنوات من تاريخ التصرف وإعادة التقييم.
• الإعفاء للوارث: إذا آل العقار للورثة بالميراث، فإن توزيع التركة بين الورثة يُعفى من الضريبة، وهو ما يجعل التخطيط العائلي للثروة العقارية ذا أهمية ضريبية فعلية.
• تداول الوحدات بين الشركاء: التصرفات داخل نفس الكيان القانوني قد تستفيد من إعفاءات محددة، لكنها تستلزم استشارة قانونية ضريبية متخصصة قبل تنفيذها.

ملخص الالتزامات والمواعيد

الإقرار الزكوي وآلية التقديم

للمنشآت المسجَّلة الملزَمة بتقديم الإقرار الزكوي لدى ZATCA، تسير عملية التقديم عبر ثلاث مراحل رئيسية:

المرحلة الأولى: إعداد البيانات المالية اجمع جميع الإيرادات الإيجارية الموثَّقة خلال السنة المالية، وسجّل كل المصروفات التشغيلية المدفوعة فعليًا (صيانة، إدارة، تأمين)، وحدِّد رصيد الحساب البنكي في نهاية السنة المالية لتكوين صورة دقيقة عن الأموال السائلة.

المرحلة الثانية: احتساب الوعاء الزكوي طبِّق المعادلة الأساسية: مجموع الأصول الزكوية (الأموال السائلة + الذمم المدينة) ناقص الخصوم الزكوية (الديون المستحقة وغيرها). والنتيجة هي الوعاء الزكوي الذي تُضرب فيه نسبة الزكاة (2.5% للسنة الهجرية أو 2.577% للميلادية).

المرحلة الثالثة: التقديم والسداد يُقدَّم الإقرار الزكوي عبر البوابة الإلكترونية لـهيئة الزكاة والضريبة والجمارك خلال 120 يومًا من نهاية السنة المالية، ويُسدَّد المبلغ الزكوي المحتسب خلال المهلة ذاتها لتفادي مخالفات التأخير.

التخطيط الضريبي المشروع لمالك العقار

التخطيط الضريبي المشروع لا يعني التهرب؛ بل هو استخدام الأطر النظامية المتاحة بكفاءة:

• توثيق جميع المصاريف: كل ريال تنفقه على صيانة العقار أو إدارته يُقلّص صافي الإيرادات وبالتالي يُقلّص الوعاء الزكوي. احتفظ بالفواتير والإيصالات منهجيًا.
• تحديد نوع العقار بدقة: هل هو للتأجير طويل الأمد أم للبيع؟ الإجابة تحدد طبيعة الوعاء الزكوي — قيمة الإيرادات أم قيمة العقار ذاته — وهو فرق جوهري في كثير من الحالات.
• التوقيت المحاسبي للعقود التجارية: المؤجر المسجَّل في ضريبة القيمة المضافة قد يستفيد من استرداد ضريبة المدخلات على تكاليف إنشاء أو تجديد العقار التجاري، وهي ميزة مالية تستحق الدراسة مع مستشار ضريبي معتمد.
• توثيق عقود الإيجار عبر المنصة: العقود الموثَّقة عبر منصة إيجار تُقدّم صورة واضحة وموثَّقة عن الإيرادات الإيجارية للجهات الرقابية، وتُسهم في بناء سجل مالي نظيف يُيسّر الإقرارات المستقبلية.

الأسئلة الشائعة

هل يدفع مالك العقار السعودي ضريبة دخل على الإيجارات؟

لا. المملكة العربية السعودية لا تفرض ضريبة دخل على الأفراد السعوديين. غير أن الزكاة تجب شرعًا على الأموال الإيجارية المتراكمة إذا بلغت النصاب وحال عليها الحول.

هل التأجير السكني خاضع لضريبة القيمة المضافة؟

لا، التأجير السكني مُعفى بالكامل من ضريبة القيمة المضافة بموجب نظام ضريبة القيمة المضافة السعودي. الإعفاء ينطبق بصرف النظر عن قيمة الإيجار.

هل ضريبة التصرفات العقارية تُفرض على المؤجر أم المشتري؟

ضريبة التصرفات العقارية تُفرض عند نقل الملكية، لا عند التأجير. يتحمّلها المشتري أو متلقّي العقار. المالك المؤجِّر لا يدفعها إلا حين يبيع عقاره.

هل يمكن تسوية الزكاة بشكل مستقل دون التعامل مع ZATCA للأفراد؟

الأفراد غير المسجَّلين كمنشآت تجارية لا يُلزَمون عمومًا بتقديم إقرار زكوي رسمي لـ ZATCA، لكنهم يؤدّونها شرعًا مباشرةً أو عبر برامج الزكاة الخيرية. حين يمارس الفرد نشاطًا اقتصاديًا مسجَّلًا، ينتقل للإطار المؤسسي.

ماذا يحدث للمستثمر الأجنبي الذي يملك عقارًا مؤجَّرًا في السعودية؟

المستثمرون الأجانب خاضعون لضريبة الدخل (لا الزكاة) بنسبة 20% على الدخل الناتج عن أنشطتهم في المملكة وفق أنظمة الاستثمار الأجنبي المعتمدة. يُستحسن استشارة مختص ضريبي معتمد لدى ZATCA لتحديد الالتزام الدقيق.

الخلاصة

الاستثمار العقاري في المملكة يظل من أكثر قنوات الاستثمار جدوى وأمانًا، لكن ربحيته الفعلية تعتمد اعتمادًا جوهريًا على الإدارة الصحيحة للالتزامات المالية. لا ضريبة دخل على الأفراد، لكن الزكاة واجبة على الأموال المتراكمة، والتأجير التجاري يستلزم الانتباه لـضريبة القيمة المضافة، وأي نقل ملكية تُفرض عليه ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5%. إلى جانب ذلك، يبقى توثيق العقود عبر منصة إيجار الشرط الأساسي لأي حماية قانونية فعلية.

👉 سجّل الآن على Cleemo