الضريبة على الدخل العقاري في المغرب: دليل شامل للملاك

مقدمة

أن تمتلك عقارًا مؤجَّرًا في المغرب يُدرّ عليك دخلًا شهريًا منتظمًا، تلك نعمة لا شك. لكنّ هذا الدخل يصطحب معه التزامات جبائية محددة تُنظّمها المدونة العامة للضرائب التي تُصدرها المديرية العامة للضرائب وتُحدَّث سنويًا بموجب قانون المالية. والمكري الذي يجهل هذه الالتزامات يُعرّض نفسه لغرامات ومراجعات ضريبية قد تُكلّف أكثر من الضريبة الأصلية نفسها.

في هذا الدليل الشامل، نتناول كل ما يخص الضريبة على الدخل العقاري (Impôt sur le Revenu / IR - Revenus Fonciers) في المغرب: الإطار القانوني، وطريقة الحساب بالتفصيل، والتعديلات الأخيرة الواردة في قوانين المالية 2025 و2026، والضرائب العقارية الأخرى ذات الصلة. كل معلومة مبنية على نص قانوني حقيقي، لا على تخمين.

أولًا: الإطار القانوني

المدونة العامة للضرائب: المواد 61 إلى 65

تُنظّم المدونة العامة للضرائب فرض الضريبة على الدخول العقارية في الفصل الثالث من الباب الثاني (الضريبة على الدخل)، في المواد 61 إلى 65 وما يليها من أحكام التصريح والأداء:

المادة 61 (الدخول العقارية الخاضعة): تخضع لضريبة الدخل ضمن صنف الدخول العقارية:

• إيرادات إكراء العقارات المبنية والأراضي العارية
• المبالغ التي يتحمّلها المكتري لحساب المكري من رسوم وضرائب
• قيمة الترميمات والتحسينات التي يتحمّلها المكتري ولا يتقاضى عنها تعويضًا
• التعويض عن الإفراغ المُستخلَص بمناسبة انتهاء الكراء

المادة 64 (التخفيض الجزافي): يستفيد المالك من تخفيض جزافي بنسبة 40% من الدخل العقاري الإجمالي، يُقدَّر به مجمل الأعباء والمصاريف المرتبطة بالعقار (صيانة، تأمين، إصلاحات، رسوم...) دون الحاجة إلى تقديم أي وثائق إثبات. ولا يُمكَّن المكري من اختيار الخصم الفعلي بدلًا من الجزافي.

الدخل العقاري الصافي الخاضع للضريبة = الدخل الإجمالي × 60%

القانون 67.12 والربط بالإقرار الضريبي

لا ينفصل الجانب الضريبي عن إطار الكراء التعاقدي. فبموجب **المادة 3 من القانون 67.12**، يجب تسجيل عقد الكراء لدى إدارة التسجيل والتمبر. هذا التسجيل يُنشئ آثارًا ضريبية مباشرة:

• يُحدّد تاريخ بداية الدخل العقاري الخاضع للضريبة
• يُشكّل مرجعًا للمديرية العامة للضرائب عند التحقق
• غياب التسجيل لا يُعفي من الضريبة بل يُرفع معه احتمال التقدير التلقائي من قِبل الإدارة الجبائية

ثانيًا: من يخضع للضريبة على الدخل العقاري؟

يخضع لهذه الضريبة كل شخص طبيعي:

• المقيمون في المغرب: يُصرَّح بكامل دخلهم العقاري داخل المغرب وخارجه (وفق قاعدة الإقامة الضريبية)
• غير المقيمين: يخضعون للضريبة على دخلهم العقاري المصدره المغرب فحسب، وفق أحكام الاتفاقيات الضريبية الدولية المُبرمة مع المغرب
• المغاربة والأجانب على حدٍّ سواء: لا تمييز في هذا الشأن
• ملاك العقارات المشتركة (الملكية الشائعة): كل مالك يُصرَّح بحصته

أما الشركات (شركة التضامن، شركة التوصية البسيطة، الشركة ذات المسؤولية المحدودة...)، فتخضع إيراداتها العقارية للضريبة على الشركات (IS)، لا لضريبة الدخل.

ثالثًا: كيفية حساب الضريبة خطوةً بخطوة

الخطوة 1: تحديد الدخل الإجمالي السنوي

يشمل مجموع ما تقاضاه المكري خلال السنة المدنية (من فاتح يناير إلى 31 ديسمبر):

• إجمالي الكراء السنوي المحصَّل
• أي مبالغ إضافية دفعها المكتري عن المكري (ضريبة السكن مثلًا)
• قيمة الأشغال التي يُنجزها المكتري على نفقته دون تعويض

لا تُدرج في الحساب: الكفالة (الضمانة) التي يودعها المكتري عند الدخول، ما دامت مُعادة عند الخروج.

الخطوة 2: تطبيق التخفيض الجزافي (40%)

الدخل الصافي الخاضع = الدخل الإجمالي × 60%

الخطوة 3: تطبيق جدول الضريبة التصاعدي (2025)

منذ فاتح يناير 2025 (بموجب قانون المالية 2025)، رُفعت الشريحة المعفاة من 30,000 إلى 40,000 درهم سنويًا، وخُفِّض المعدل الهامشي من 38% إلى 37%:

ملاحظة: يُدمج الدخل العقاري الصافي مع سائر دخول المكري (دخل مهني، أجر...) لتحديد الشريحة المطبَّقة. لذا فإن مكريًا لا دخل مهني له يستفيد من الشريحة المعفاة كاملةً.

مثال تطبيقي كامل

السيد أحمد يملك شقة يؤجّرها بـ 4,500 درهم/شهر ولا يملك دخلًا مهنيًا آخر:

1. الدخل الإجمالي السنوي: 4,500 × 12 = 54,000 درهم
2. التخفيض الجزافي (40%): 54,000 × 0.40 = 21,600 درهم
3. الدخل الصافي: 54,000 - 21,600 = 32,400 درهم
4. تطبيق الجدول: الدخل الصافي (32,400) أقل من 40,000 درهم → الضريبة المستحقة: 0 درهم

مثال آخر: المهندسة ليلى تؤجّر شقتين بإيجار إجمالي 12,000 درهم/شهر:

1. الدخل الإجمالي السنوي: 12,000 × 12 = 144,000 درهم
2. التخفيض الجزافي (40%): 57,600 درهم
3. الدخل الصافي: 86,400 درهم
4. تطبيق الجدول (على افتراض أنه دخلها الوحيد):
   • 0 إلى 40,000: 0 درهم
   • 40,001 إلى 60,000 (20,000 درهم): 20,000 × 10% = 2,000 درهم
   • 60,001 إلى 80,000 (20,000 درهم): 20,000 × 20% = 4,000 درهم
   • 80,001 إلى 86,400 (6,400 درهم): 6,400 × 30% = 1,920 درهم
   • الضريبة الإجمالية: 7,920 درهم (أي حوالي 5.5% من إجمالي الدخل)

رابعًا: الاقتطاع من المنبع

عندما يكون المكتري شركةً خاضعة للضريبة على الشركات أو أي شخص معنوي، تُطبَّق آلية الاقتطاع من المنبع:

• تقتطع الشركة المكتريَة نسبةً من الكراء مباشرةً وتُودعها لدى خزينة الدولة باسم المكري
• هذا الاقتطاع يُحسب ضريبةً مدفوعةً على الحساب وتُخصَم من الضريبة السنوية عند الإقرار
• منذ 2025، رُفع حد الاقتطاع من المنبع: يُطبَّق على الإيجارات التي تتجاوز 40,000 درهم سنويًا (كان 30,000 درهم قبل ذلك)

تُصدر الشركة المكتريَة للمكري وثيقة تُثبت مبلغ الاقتطاع، تُرفق بملف الإقرار السنوي.

خامسًا: الإعفاءات وحالة الكراء غير المحصَّل

حالة عدم تحصيل الإيجار

يواجه بعض الملاك إشكالية المستأجرين المتعثرين. ينص القانون على إمكانية خصم الإيجارات غير المحصَّلة من الوعاء الضريبي بشروط:

• الإثبات بوثيقة قضائية: حكم قضائي نهائي أو أمر من رئيس المحكمة الابتدائية يُثبت العجز عن الأداء
• الإنذار الرسمي: عبر مفوّض قضائي طبقًا للمادة 22 من القانون 67.12
• بمجرد التحصيل لاحقًا، تُدرج المبالغ في دخل السنة التي حُصِّلت فيها

حالات الإعفاء الكلي

• السكن الرئيسي: الاستغلال للسكن الشخصي لا يُدرّ دخلًا عقاريًا خاضعًا للضريبة
• الشريحة المعفاة: الدخل الصافي الذي لا يتجاوز 40,000 درهم سنويًا لا يُفرض عليه ضريبة (منذ 2025)

سادسًا: الالتزامات التصريحية

الإقرار السنوي بالدخل

بموجب المادة 82 من المدونة العامة للضرائب:

• الموعد النهائي: قبل فاتح مارس من كل سنة عن دخل السنة المنصرمة
• المنصة الإلكترونية: SIMPL-IR على tax.gov.ma - متاحة على مدار الساعة
• المعلومات المطلوبة: بيانات المستأجرين (اسم، رقم الهوية)، مبالغ الإيجار الشهرية، مدة كل عقد، عنوان العقار
• الإقرار الإلكتروني: إلزامي لمن تتجاوز مداخيلهم العقارية السنوية حدًا معينًا

غرامات التأخير والإخلال

• التأخر في الإقرار بعد التنبيه: غرامة 15% من مبلغ الضريبة المستحقة
• الحد الأدنى للغرامة: 500 درهم
• زيادات التأخير في الأداء: 1.5% شهريًا على مبلغ الضريبة غير المؤدَّى في أجله، طبقًا للمادة 208 من المدونة
• التملص الضريبي: غرامة إضافية قد تصل إلى 100% في الحالات الجسيمة

سابعًا: الضرائب العقارية الأخرى

الضريبة على الأرباح العقارية (TPI)

عند بيع عقار مؤجَّر أو غيره، تُفرض ضريبة على الربح المحقَّق وفق المادة 63 من المدونة العامة للضرائب:

• النسبة: 20% من صافي الربح العقاري
• الحد الأدنى: 3% من ثمن التفويت الكلي (حتى في غياب ربح)
• حساب الربح الصافي: ثمن البيع ناقصًا ثمن الشراء مضافًا إليه تكاليف الاقتناء والأشغال الموثَّقة
• إعفاء السكن الرئيسي: بعد إقامة 6 سنوات متواصلة وبشرط أن يكون المالك لا يقتني سكنًا آخر

الضريبة على الخدمات الجماعية

تُفرض سنويًا على العقارات المبنية، وعائدها لصالح الجماعات المحلية:

• قاعدتها: القيمة الإيجارية التقديرية للعقار
• معدلاتها: بين 6.5% و24% حسب الجماعة المحلية
• تُصدر مطالبتها السنوية تلقائيًا من مصلحة الضرائب

رسم السكن

يُفرض على العقارات المخصَّصة للسكن:

• أساسه: القيمة الإيجارية السنوية التقديرية
• معدلاته: تصاعدية من 0% إلى 30%
• السكن الرئيسي الذي لا تتجاوز قيمته الإيجارية 5,000 درهم معفى بشكل كامل

ثامنًا: عقد الكراء وأثره على الوضعية الضريبية

تُنشئ عقود الكراء غير المسجَّلة وضعية ضريبية هشة:

• العقد غير المسجَّل يُتيح للإدارة تقدير الدخل العقاري تلقائيًا وفق مؤشرات السوق، وقد تكون هذه التقديرات أعلى من الواقع
• العقد المسجَّل بموجب القانون 67.12 يُحدّد بدقة الثمن والمدة ويُشكّل مرجعًا قانونيًا أمام أي مراجعة ضريبية
• وصولات الكراء المنتظمة (المادة 11 من القانون 67.12) هي الدليل على الدخل الفعلي المُصرَّح به

تاسعًا: نصائح للتخطيط الضريبي المشروع

1. التسجيل المنتظم للعقود: يُجنّبك التقدير التلقائي ويُخفّض الغرامات المحتملة.

2. الاحتفاظ بوصولات الكراء: لمدة مدة العقد + 5 سنوات على الأقل (مدة التقادم الضريبي).

3. توثيق مصاريف الصيانة: رغم أن التخفيض جزافي، فإن توثيق الإصلاحات يُفيد في حال إعادة البيع (TPI).

4. تقديم الإقرار في الأجل: حتى في غياب ضريبة مستحقة، يُوصى بتقديم الإقرار لتفادي أي ملاحقة ضريبية.

5. استشارة مستشار جبائي: عند امتلاك محفظة عقارية كبيرة أو وضع جبائي معقد.

كيف يبسّط Cleemo إدارة التزاماتك الضريبية

Cleemo ليس مجرد أداة لإدارة الإيجارات، بل منصة تُقلّص الفجوة بين إدارة العقار والالتزام الضريبي:

• حساب الضريبة التلقائي: يُقدّر مبلغ IR السنوي المستحق لكل عقار، مع مراعاة التخفيض الجزافي 40% وجدول الشرائح المحدَّث
• تتبع الإيرادات الشهرية: كل كراء مُسجَّل يُضاف تلقائيًا إلى الوعاء الضريبي السنوي
• ملف الإقرار السنوي: تقرير جاهز يتضمن اسم كل مستأجر ومبلغ الكراء والفترة، يُستعمل مباشرةً عند الإقرار الإلكتروني على منصة SIMPL-IR
• تنبيهات المواعيد: تذكير آلي قبل فاتح مارس وقبل مواعيد الأداء الضريبي
• تتبع غير المحصَّل: توثيق الإيجارات غير المحصَّلة لاستخدامها عند الإقرار
• حساب TPI المبدئي: عند إدخال معلومات اقتناء العقار وثمن بيعه المحتمل

الأسئلة الشائعة

هل يجب تقديم إقرار حتى لو كان الدخل الصافي أقل من 40,000 درهم؟

من الناحية العملية، يُوصى دائمًا بتقديم الإقرار لتفادي أي ملاحقة ضريبية وإثبات حسن النية، حتى حين لا تُستحق أي ضريبة.

هل يمكن خصم أقساط التأمين أو مصاريف الوسيط العقاري؟

لا. المدونة العامة للضرائب في مادتها 64 تفرض التخفيض الجزافي بنسبة 40% ولا تتيح خيار الخصم الفعلي للمصاريف.

ماذا لو كان العقار في اسم شريكين؟

كل مالك يُصرَّح بحصته النسبية من الدخل العقاري بشكل مستقل، ويخضع لجدول الضريبة وفق دخله الإجمالي الشخصي.

هل للأجانب غير المقيمين واجبات ضريبية في المغرب؟

نعم. يُطبَّق مبدأ المصدر: كل دخل عقاري مصدره المغرب يخضع للضريبة على الدخل هنا، بصرف النظر عن إقامة المالك. الاتفاقيات الدولية لتفادي الازدواج الضريبي قد تُتيح تخفيضًا.

ما عقوبة عدم التصريح بالدخل العقاري؟

غرامة 15% من مبلغ الضريبة المستحقة (بحد أدنى 500 درهم)، بالإضافة إلى زيادات التأخير 1.5% شهريًا بموجب المادة 208 من المدونة العامة للضرائب.

خلاصة

الضريبة على الدخل العقاري في المغرب منظومة واضحة الخطوط: دخل إجمالي، تخفيض جزافي 40% (المادة 64 من المدونة العامة للضرائب)، دخل صافٍ يُطبَّق عليه جدول الشرائح المحدَّث بانتظام في قوانين المالية. قانون المالية 2025 رفع الشريحة المعفاة إلى 40,000 درهم وخفّض المعدل الهامشي إلى 37%، مما يعني أن شريحة واسعة من الملاك لا تستحق في حقها ضريبة فعلية، لكن الإقرار يبقى التزامًا يُوصى بالوفاء به.

المدونة العامة للضرائب متاحة للعموم على موقع المديرية العامة للضرائب، والقانون 67.12 الذي يُنظّم عقود الكراء متاح على موقع وزارة العدل. Cleemo يُسهّل الامتثال ويُريحك من عبء التتبع اليدوي.

👉 سجّل الآن على Cleemo