A vistoria do imóvel é um passo decisivo no processo de arrendamento em Portugal. Embora a lei não imponha explicitamente a realização de uma vistoria formal, o quadro legal do Código Civil e do NRAU (Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro) cria obrigações cujo cumprimento depende, na prática, da existência de documentação escrita sobre o estado do imóvel. Sem um auto de vistoria, tanto senhorio como inquilino ficam desprotegidos em caso de litígio.
O Que Diz a Lei
Artigo 1043.º do Código Civil: Dever de Manutenção e Restituição
O artigo 1043.º do Código Civil estabelece as bases da vistoria do imóvel. Nos termos deste preceito, o inquilino é obrigado a manter e restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações inerentes a uma utilização prudente e conforme com os fins do contrato.
O n.º 2 do mesmo artigo acrescenta uma regra de grande importância prática: presume-se que o imóvel foi entregue ao inquilino em bom estado de conservação quando não exista documento em que as partes tenham descrito o seu estado à data da entrega. Isto significa que, na ausência de auto de vistoria, o inquilino arrisca ser responsabilizado por danos preexistentes que não consiga provar que já existiam antes da sua entrada.
Artigo 1044.º do Código Civil: Deteriorações Ilícitas
O artigo 1044.º do Código Civil prevê que as deteriorações provocadas pelo inquilino que excedam o desgaste normal do uso prudente constituem-no na obrigação de indemnizar o senhorio pelos danos causados. A fronteira entre desgaste normal e deterioração imputável é, muitas vezes, o principal ponto de discórdia no final de um arrendamento — e só um auto de vistoria permite fixar essa fronteira com precisão.
Artigo 1074.º do Código Civil: Obras de Conservação
O artigo 1074.º do Código Civil (na redação do NRAU) impõe ao senhorio a obrigação de realizar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, necessárias ao uso a que o imóvel se destina. O inquilino é responsável apenas pelas reparações decorrentes do uso corrente e normal do locado.
A Caução e a Sua Ligação à Vistoria
A caução no arrendamento habitacional é regulada pelos artigos 623.º e 1076.º do Código Civil. A sua exigência não é obrigatória por lei — resulta do acordo entre as partes e da cláusula contratual correspondente. O seu valor máximo legal é de duas rendas mensais.
A retenção da caução pelo senhorio no final do contrato só é legítima se:
- Existirem rendas em falta
- Houver danos no imóvel que excedam o desgaste normal do uso, documentados por comparação com a vistoria de entrada
- O senhorio justifique a retenção por escrito e apresente os comprovativos dos custos de reparação
A lei portuguesa não fixa um prazo expresso para a devolução da caução. A jurisprudência considera razoável que a devolução — ou a justificação fundamentada da retenção — ocorra no prazo de 30 dias após a entrega das chaves e realização da vistoria final.
A Vistoria de Entrada: Como Fazer e O Que Registar
A vistoria de entrada deve ser realizada antes da entrega das chaves, com a presença de ambas as partes, sempre que possível. Quanto mais detalhado for o registo, maior é a proteção de cada um.
Checklist de Inspeção
Paredes e tetos
- Estado da pintura e revestimentos; fissuras, humidade ou manchas de bolor
- Condição dos rodapés e molduras
Pavimentos
- Tipo de revestimento e estado geral; riscos, manchas ou danos visíveis
Caixilharia e vidros
- Funcionamento de janelas e portas; estado das fechaduras e puxadores
- Condição dos vidros, vedantes, estores ou persianas
Instalação elétrica
- Funcionamento de tomadas e interruptores; estado do quadro elétrico
- Iluminação de todas as divisões; intercomunicador ou videoporteiro, se existir
Canalização e sanitários
- Funcionamento das torneiras (água quente e fria)
- Estado de sanita, lavatório, banheira ou base de duche; escoamento e fugas
Cozinha
- Estado dos móveis e bancadas; exaustor e ventilação
- Funcionamento dos eletrodomésticos incluídos, se aplicável
Equipamentos e sistemas
- Esquentador ou caldeira: estado e data da última revisão de segurança
- Ar condicionado e aquecimento, se existir
- Leitura dos contadores de água, eletricidade e gás
O Auto de Vistoria
O documento deve incluir:
- Identificação completa das partes (senhorio e inquilino, com NIF)
- Identificação do imóvel (morada completa, artigo matricial e fração)
- Data da vistoria
- Descrição do estado de cada divisão e elemento inspecionado
- Registo fotográfico (ver abaixo)
- Leituras dos contadores de água, eletricidade e gás
- Lista das chaves entregues e respetivos acessos
- Lista de equipamentos e mobília incluídos, se aplicável
- Assinatura de ambas as partes
Registo Fotográfico: Boas Práticas
As fotografias têm valor probatório decisivo em caso de litígio:
- Fotografe todas as divisões com ângulo geral e detalhes relevantes
- Documente todos os defeitos preexistentes, mesmo os de menor dimensão
- Ative o registo automático de data e hora nas definições do telemóvel
- Envie as fotografias para o seu email imediatamente após a vistoria — cria um registo temporal independente e com data certificada
- Partilhe o auto de vistoria e as fotografias com o inquilino e solicite confirmação escrita de receção
Vistoria de Saída: Comparar e Decidir
A vistoria de saída deve ser realizada aquando da devolução das chaves, com comparação direta face à vistoria de entrada. A análise deve distinguir claramente entre desgaste normal e deteriorações imputáveis ao inquilino.
Desgaste Normal (Não Imputável ao Inquilino)
Nos termos do artigo 1043.º do Código Civil, as deteriorações inerentes a uma utilização prudente não dão ao senhorio direito a qualquer indemnização. São exemplos:
- Descoloração ligeira de pintura ao longo de anos de uso regular
- Marcas superficiais no pavimento por movimentação normal de mobília
- Desgaste natural de dobradiças, vedantes e puxadores
Deteriorações Imputáveis ao Inquilino
Já as seguintes situações podem dar lugar a indemnização ao abrigo do artigo 1044.º:
- Buracos em paredes por fixações não reparadas
- Vidros partidos
- Manchas permanentes em pavimentos ou paredes
- Equipamentos danificados por mau uso
- Obras realizadas sem autorização que alteraram o estado original do imóvel
O senhorio pode reter da caução o valor correspondente às reparações necessárias, desde que documente os danos e os respetivos custos com orçamentos e faturas.
Visitas do Senhorio ao Imóvel Durante o Contrato
O inquilino deve permitir a vistoria do imóvel pelo senhorio para fins legítimos (por exemplo, verificação do estado de conservação ou necessidade de obras). O senhorio deve comunicar previamente a intenção de visitar o imóvel, respeitar a privacidade do inquilino e limitar-se ao necessário. Nos três meses anteriores ao fim do contrato, o inquilino deve permitir a visita de potenciais novos arrendatários, em horário a acordar entre as partes.
Perguntas Frequentes
A vistoria é obrigatória por lei em Portugal?
Não existe norma legal que imponha expressamente a realização de uma vistoria formal. Contudo, o artigo 1043.º, n.º 2 do Código Civil presume que o imóvel foi entregue em bom estado de conservação quando não existe documento descritivo do seu estado à data da entrega. Esta presunção opera contra o inquilino — que pode ser responsabilizado por danos preexistentes se não houver prova em contrário. A vistoria documentada é o instrumento legal para ilidir esta presunção.
O inquilino pode recusar-se a assinar o auto de vistoria?
Sim. Nesse caso, o senhorio deve registar a recusa no documento, realizar a vistoria na presença de uma testemunha e conservar toda a documentação fotográfica com data. Um auto assinado apenas pelo senhorio tem valor probatório mais limitado em juízo, mas não é destituído de relevância como elemento de prova.
Posso reter a caução sem vistoria de saída?
A retenção da caução sem suporte documental é muito difícil de sustentar juridicamente. Sem uma vistoria de saída comparativa com a vistoria de entrada, o senhorio não consegue demonstrar que os danos ocorreram durante o arrendamento e não existiam antes. A vistoria de saída é o instrumento de proteção mais eficaz do senhorio.
Qual o prazo para devolver a caução?
A lei portuguesa não fixa um prazo expresso. A jurisprudência considera razoável que a devolução — ou a justificação escrita da retenção parcial ou total, acompanhada dos respetivos comprovativos — ocorra no prazo de 30 dias após a entrega das chaves e a realização da vistoria final.
Quem paga a vistoria feita por profissional?
A lei não estabelece uma regra específica sobre quem suporta este custo. É habitual que o senhorio o assuma, dado ser o principal beneficiário da documentação. Em alternativa, o custo pode ser repartido entre as partes, se assim for acordado contratualmente.
Conclusão
A vistoria do imóvel é uma garantia fundamental para ambas as partes do contrato de arrendamento em Portugal. Um auto de vistoria detalhado — com registo fotográfico, leituras de contadores e assinatura das partes — previne litígios, fundamenta a retenção ou a devolução da caução e permite a cada parte cumprir e fazer cumprir as obrigações previstas no Código Civil e no NRAU.
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