Introducción

Al alquilar un departamento en Argentina, documentar el estado del inmueble al inicio y al final del contrato es una práctica que puede ahorrarte muchos conflictos y protegerte legalmente. Sin un inventario detallado, las disputas sobre el depósito de garantía al momento de la devolución suelen no tener solución fácil. En este artículo te explicamos el marco legal vigente, cómo hacer una inspección profesional y por qué digitalizarla es una decisión inteligente.

¿Por qué es importante la inspección?

Para el locador

Un inventario documentado te permite:

  • Registrar el estado real del departamento antes de entregarlo
  • Justificar retenciones o descuentos sobre el depósito de garantía si hay daños imputables al locatario
  • Identificar reparaciones necesarias entre un contrato y el siguiente
  • Contar con evidencia concreta en caso de disputa judicial o extrajudicial

Para el locatario

La inspección inicial protege al inquilino porque:

  • Evita reclamaciones injustas por daños preexistentes al comienzo de su ocupación
  • Establece una línea de base objetiva para la devolución del depósito
  • Permite reportar desperfectos desde el primer día de ocupación

El Código Civil y Comercial: obligación de restituir el inmueble

El artículo 1210 del Código Civil y Comercial de la Nación establece que el locatario debe restituir el inmueble al finalizar el contrato en el estado en que lo recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular.

Esta disposición no fue modificada por el DNU 70/2023: sigue vigente para todos los contratos, independientemente de su fecha de celebración. La carga de probar el estado original del inmueble recae sobre quien lo alega, lo que convierte al inventario en la herramienta probatoria clave.

Si bien ninguna norma impone expresamente la obligación de confeccionar un inventario formal, un documento firmado por ambas partes tiene pleno valor probatorio en sede judicial o arbitral.

Depósito de garantía: qué dice el Código Civil y Comercial

El DNU 70/2023 modificó el artículo 1196 del Código Civil y Comercial, que ahora establece que las partes pueden determinar libremente el monto y la moneda del depósito de garantía, y la forma en que se devolverá al finalizar la locación.

Esto es un cambio relevante respecto a la Ley 27.551, que limitaba el depósito a un mes de alquiler por año de contrato y establecía que debía devolverse actualizado al valor del último mes. Esas restricciones siguen vigentes para los contratos firmados bajo la Ley 27.551 (entre julio de 2020 y el 28 de diciembre de 2023); para los contratos nuevos celebrados desde el DNU 70/2023, las partes pactan libremente.

En cualquier caso, para retener total o parcialmente el depósito al finalizar el contrato, el propietario necesita poder demostrar los daños atribuibles al locatario que excedan el desgaste normal. Ahí es donde el inventario inicial se vuelve imprescindible.

Cómo hacer una inspección completa

Preparación previa

  • Coordiná la inspección con el locatario para que esté presente y pueda firmar
  • Prepará un formulario estructurado por ambientes
  • Llevá el celular con batería suficiente para fotos y videos
  • Tené a mano el contrato de locación
  • Considerá imprimir el inventario en dos ejemplares para que cada parte se quede con uno firmado

Qué documentar en cada ambiente

Recorré el departamento ambiente por ambiente, registrando el estado de cada elemento:

  • Living-comedor: pisos (parquet, cerámicos, vinílico), paredes, cielorraso, ventanas, persianas o cortinas incluidas
  • Dormitorios: placares, pisos, paredes, tomacorrientes, estado de la pintura
  • Cocina: mesada, bajo mesada, alacenas, grifería, revestimientos, artefactos incluidos (horno, anafe, campana)
  • Baños: inodoro, bidet, lavatorio, grifería, bañadera o ducha, azulejos, espejo, ventilación
  • Lavadero: pileta, conexiones para lavarropas, tendedero
  • Balcón o terraza: piso, baranda, estado de impermeabilización visible
  • Instalaciones generales: tablero eléctrico, calefón o termotanque, aire acondicionado, portero eléctrico o video portero
  • Puertas y cerraduras: puerta de entrada, cerradura principal, puertas interiores, estado de marcos

Para cada elemento, describí su condición: bueno, regular, con daños (especificando el tipo), o ausente.

Electrodomésticos y muebles en departamentos amueblados

Cuando el departamento se entrega amueblado o con electrodomésticos incluidos:

  • Listá cada artículo con marca, modelo y estado de funcionamiento
  • Describí el estado estético de cada mueble
  • Fotografiá cada artículo individualmente
  • Probá el funcionamiento de cada equipo y dejá constancia del resultado

Lecturas de medidores de servicios

Registrá las lecturas al inicio del contrato:

  • Electricidad: EDENOR, EDESUR o distribuidora local (fotografiar el marcador)
  • Gas: Metrogas, Naturgy u otra distribuidora
  • Agua: AySA o empresa local (si el edificio tiene medidor individual)

Esto protege al inquilino de deudas de servicios del período anterior.

El problema de los métodos informales

En Argentina, muchos propietarios todavía realizan el inventario de forma poco rigurosa:

  • Descripciones vagas en el contrato ("el inmueble se entrega en buen estado") que no sirven como evidencia ante una disputa
  • Fotos sueltas en el celular sin orden ni descripción asociada a cada elemento
  • Sin firma del locatario, lo que elimina el valor probatorio del documento
  • Sin fecha verificable, lo que puede generar dudas sobre cuándo se realizó la inspección

Ventajas de la inspección digital

Digitalizar el proceso de inspección tiene beneficios concretos:

  • Formulario estructurado que garantiza no olvidar ningún ambiente ni detalle
  • Fotos vinculadas a cada elemento específico del inventario
  • Metadatos automáticos: fecha, hora y, en algunos casos, geolocalización
  • Almacenamiento seguro en la nube, accesible desde cualquier dispositivo en cualquier momento
  • Comparación lado a lado entre el estado de entrada y el de salida al finalizar el contrato
  • Documentación integrada con el contrato, los recibos y el depósito

Inspecciones durante el contrato

El artículo 1201 del Código Civil y Comercial garantiza al locatario el uso pacífico del inmueble durante la vigencia del contrato. Las inspecciones intermedias no son un derecho unilateral del propietario: deben ser acordadas con el inquilino, con aviso previo razonable y en horarios convenidos.

Sin perjuicio de eso, es una buena práctica acordar en el contrato la posibilidad de realizar una inspección anual o cuando el propietario necesite verificar el estado de instalaciones específicas.

Cómo Cleemo puede ayudar

Cleemo ofrece herramientas de inspección digital pensadas para propietarios en Argentina:

  • Inspección guiada ambiente por ambiente con checklist personalizable
  • Carga de fotos y videos directamente desde el celular
  • Historial de inspecciones por inmueble y por contrato
  • Comparativa entre estado de entrada y salida en el mismo lugar
  • Toda la documentación centralizada: contrato, depósito, recibos e inspecciones en un solo lugar

Con Cleemo, la inspección del departamento se convierte en un proceso profesional, rápido y legalmente sólido.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio hacer un inventario al alquilar en Argentina?

No existe una norma que lo obligue expresamente, pero el artículo 1210 del Código Civil y Comercial establece que el locatario debe restituir el inmueble en el estado en que lo recibió. Sin inventario inicial, demostrar ese estado original es prácticamente imposible. Un inventario firmado por ambas partes tiene pleno valor probatorio en caso de conflicto.

¿Qué se considera desgaste normal?

El desgaste normal es el deterioro gradual propio del uso cotidiano razonable y el paso del tiempo: marcas leves en paredes, desgaste natural del parquet en zonas de tránsito, amarillamiento moderado de la pintura. No se consideran desgaste normal los agujeros en paredes, roturas de vidrios, manchas permanentes, daños en sanitarios ni desperfectos causados por negligencia o mal uso.

¿Puedo retener el depósito sin inventario de entrada?

Legalmente podés intentarlo, pero sin evidencia documental del estado inicial, el locatario puede impugnar la retención y la justicia exigirá prueba. Sin inventario, tu posición es muy débil. La práctica judicial argentina generalmente protege al inquilino ante la falta de documentación inicial.

¿Puedo hacer inspecciones durante la vigencia del contrato?

Sí, pero deben ser acordadas con el locatario. El artículo 1201 del Código Civil y Comercial garantiza el uso pacífico del inmueble. Las inspecciones no pactadas pueden configurar una perturbación de ese derecho. Lo recomendable es acordar los términos en el contrato.

Sí. Los documentos digitales con fecha verificable, fotografías y firma de las partes constituyen prueba documental válida. La clave es que quede registrado el consentimiento de ambas partes (locador y locatario) sobre el contenido del inventario.

Conclusión

Una inspección bien documentada al inicio y al final del contrato es la mejor herramienta para proteger tu inversión como propietario y para dar seguridad al locatario sobre la devolución del depósito. El artículo 1210 del Código Civil y Comercial establece la obligación de restituir el inmueble en el estado recibido, y el inventario es la prueba de ese estado. Digitalizá el proceso para que sea rápido, completo y legalmente robusto.

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