Introducción

Si eres propietario de un inmueble en alquiler en España, los ingresos que obtienes tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Declarar correctamente estos rendimientos, aprovechar todos los gastos deducibles y aplicar la reducción que corresponda puede marcar una diferencia importante en tu factura fiscal. En esta guía te explicamos, con base en la normativa vigente publicada por la Agencia Tributaria y en las modificaciones introducidas por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, cómo funciona la fiscalidad del alquiler de vivienda en España.

Rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF

Los ingresos por arrendamiento de inmuebles se califican como rendimientos del capital inmobiliario e integran la base imponible general del IRPF, tributando según los tramos progresivos de la tarifa general. Esto significa que estos rendimientos se suman a tu salario, a los ingresos de actividades económicas y a las demás rentas generales. El tipo efectivo depende del total acumulado.

El ingreso computable no es solo la renta mensual: también incluye cualquier cantidad que el inquilino pague al propietario, como el IBI repercutido o los gastos de comunidad cobrados al arrendatario.

Para calcular el rendimiento neto, al total de ingresos se restan todos los gastos deducibles reconocidos por la norma. Sobre el rendimiento neto positivo resultante se aplica, en su caso, la reducción por arrendamiento de vivienda habitual.

Gastos deducibles del rendimiento del capital inmobiliario

La Agencia Tributaria establece los gastos deducibles en el cálculo del rendimiento neto del capital inmobiliario. A continuación se detallan las principales categorías:

Intereses y gastos de financiación

Son deducibles los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble arrendado —por ejemplo, los intereses de la hipoteca—, así como los demás gastos de financiación asociados. No se deducen los pagos de amortización del capital del préstamo (la parte de capital que se devuelve).

Límite importante: el importe conjunto de los intereses, gastos de financiación y gastos de conservación/reparación no puede superar el importe de los rendimientos íntegros generados por ese mismo inmueble en el ejercicio. El exceso no deducido puede compensarse en los cuatro años siguientes, con el mismo límite por inmueble.

Gastos de conservación y reparación

Son deducibles los gastos destinados a mantener el bien en condiciones de uso: reparaciones de fontanería, electricidad, trabajos de pintura, sustitución de instalaciones de calefacción, puertas de seguridad y similares. No son deducibles en el ejercicio corriente los desembolsos por ampliación o mejora del inmueble, que se integran en el valor de adquisición y se recuperan a través de la amortización.

La distinción entre conservación/reparación y mejora es objeto frecuente de controversia con la Agencia Tributaria: si la obra restaura la funcionalidad original, es reparación deducible; si incorpora una nueva funcionalidad o amplía la superficie, es mejora no deducible de forma inmediata.

Tributos y recargos no estatales

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la tasa de basuras y otros tributos y recargos locales relacionados con el inmueble son deducibles. Se excluyen expresamente las sanciones tributarias y los recargos por presentación fuera de plazo.

Cuotas de la comunidad de propietarios

Las cuotas ordinarias de comunidad que soporta efectivamente el propietario son deducibles como gasto del ejercicio. Si las cuotas las paga el inquilino directamente a la comunidad, el propietario no puede deducirlas.

Primas de seguros

Las primas de seguros de hogar, responsabilidad civil, impago de alquiler y demás seguros vinculados al inmueble arrendado son deducibles en el ejercicio en que se pagan.

Gastos de defensa jurídica

Los honorarios de abogados y procuradores en procedimientos relacionados con el arrendamiento —reclamación de rentas impagadas, procedimientos de desahucio, etc.— son deducibles hasta el límite de los ingresos íntegros del inmueble.

Honorarios de gestión y administración

Los honorarios de agentes inmobiliarios, administradores de fincas y gestores relacionados con la administración del arrendamiento son deducibles como gastos necesarios para la obtención de los rendimientos.

Amortización del inmueble: el gasto deducible olvidado

La amortización es uno de los gastos deducibles más importantes y, paradójicamente, uno de los más desconocidos. La Agencia Tributaria establece que se puede deducir hasta el 3% anual sobre el mayor de los dos valores siguientes:

  • El coste de adquisición satisfecho (precio pagado más gastos e impuestos de la compra), excluido el valor del suelo
  • El valor catastral de la construcción (excluida la parte correspondiente al suelo)

Cuando no se conoce el valor del suelo, se calcula prorrateo entre los valores catastrales del suelo y de la construcción que constan en el recibo del IBI del año correspondiente.

Ejemplo ilustrativo: si el coste de adquisición del inmueble (excluido el suelo) fue de 150.000 euros, la amortización anual deducible puede llegar a 4.500 euros, lo que supone un ahorro fiscal significativo.

Nota importante: aunque no deduzcas la amortización, la Agencia Tributaria puede computarla como «amortización mínima» cuando el inmueble se vende, incrementando la ganancia patrimonial. Por eso conviene deducirla siempre que el inmueble esté arrendado.

Reducción por arrendamiento de vivienda habitual

Cuando el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino, el propietario puede aplicar una reducción sobre el rendimiento neto positivo. La Ley 12/2023 modificó el régimen de reducciones aplicables, distinguiendo entre contratos nuevos y contratos anteriores:

Contratos de arrendamiento formalizados a partir del 26 de mayo de 2023

La Agencia Tributaria detalla los siguientes porcentajes de reducción:

  • Reducción del 50% con carácter general: se aplica a todos los contratos de arrendamiento de vivienda habitual cuando el inquilino la usa como su residencia permanente
  • Reducción del 60% cuando en los dos años anteriores al contrato se hayan concluido obras de rehabilitación en el inmueble (acreditadas mediante la correspondiente licencia o comunicación previa)
  • Reducción del 70% en dos supuestos: (i) cuando el arrendatario tenga entre 18 y 35 años y el inmueble esté situado en una zona de mercado residencial tensionado, o (ii) cuando la vivienda se arriende a una entidad sin ánimo de lucro para su destino como vivienda social o a personas en situación de vulnerabilidad
  • Reducción del 90% cuando el arrendador formalice un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado con una renta inicial que suponga una reducción de más del 5% respecto a la última renta del contrato anterior vigente sobre el mismo inmueble

Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023

A los contratos celebrados antes de esa fecha se aplica la regulación vigente a 31 de diciembre de 2021, que establece una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo. No se aplican las nuevas categorías del 50%, 70% o 90%.

Condición imprescindible: declaración voluntaria

Las reducciones solo se aplican sobre rendimientos netos positivos declarados voluntariamente en el IRPF. Si la Agencia Tributaria detecta rendimientos no declarados en el curso de una comprobación o inspección, el contribuyente no puede aplicar la reducción, aunque reconozca los rendimientos a posteriori. Este es uno de los motivos más importantes para declarar el alquiler desde el primer mes.

Obligaciones formales del arrendador

Contrato de arrendamiento y registro

Todo alquiler de vivienda debe respetar la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU). El contrato puede registrarse en el Registro de la Propiedad para que sea oponible frente a terceros.

Depósito de la fianza

El artículo 36 de la LAU obliga al arrendador a exigir y depositar la fianza (una mensualidad en vivienda) en el organismo autonómico correspondiente. El incumplimiento puede acarrear sanciones económicas según la normativa de cada comunidad autónoma.

Declaraciones fiscales

Los rendimientos del capital inmobiliario se declaran en el Modelo 100 (Declaración anual del IRPF). Si el arrendatario es una empresa o profesional que actúa como retenedor, practica una retención (generalmente al 19%) que el propietario puede descontar en su declaración, y el arrendatario presenta el Modelo 115 (retenciones trimestrales) y el Modelo 180 (resumen anual).

Emisión del recibo

El artículo 17.4 de la LAU obliga al arrendador a emitir recibo del pago con desglose de todos los conceptos cobrados. Este recibo es el soporte documental básico de los ingresos declarados.

Errores frecuentes a evitar

  • No declarar los ingresos: la Agencia Tributaria cruza información de depósitos de fianza, contratos registrados y movimientos bancarios. El riesgo de detección es alto, y los rendimientos no declarados no pueden beneficiarse de las reducciones.
  • Confundir mejora con reparación: los gastos de mejora no son deducibles en el ejercicio. Esta es una de las regularizaciones más frecuentes en inspecciones.
  • No deducir la amortización: muchos propietarios desconocen este gasto deducible que puede suponer varios miles de euros anuales de ahorro fiscal.
  • No conservar facturas y justificantes: todos los gastos deducibles deben estar documentados con factura o equivalente.
  • Mezclar conceptos en el recibo: el artículo 17.4 de la LAU exige desglosarl cada concepto, lo que también facilita la declaración fiscal.

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Preguntas frecuentes

¿Debo declarar el alquiler aunque sea un importe pequeño?

Sí. Todos los rendimientos del capital inmobiliario deben declararse en el IRPF, independientemente de su cuantía.

¿Puedo deducir los gastos de reforma del piso?

Depende del tipo de obra. Los gastos de conservación y reparación son deducibles en el ejercicio. Las mejoras y ampliaciones se incorporan al valor de adquisición y se deducen a través de la amortización anual del 3%.

¿Es obligatorio depositar la fianza en el organismo autonómico?

Sí, es una obligación del arrendador según el artículo 36 de la LAU, complementada por la normativa de cada comunidad autónoma. Su incumplimiento puede conllevar sanciones económicas.

¿Qué reducción se aplica a los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023?

A esos contratos se aplica la reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo, bajo la normativa vigente a 31 de diciembre de 2021.

¿Puedo aplicar la reducción si no he declarado el alquiler en años anteriores?

No. Las reducciones solo se aplican sobre rendimientos declarados voluntariamente. Si la Agencia Tributaria detecta los ingresos, no podrás aplicar la reducción aunque reconozcas los ingresos en ese momento.

Conclusión

Declarar correctamente los ingresos por alquiler en España exige conocer los gastos deducibles, aplicar la reducción que corresponda según el tipo de contrato y cumplir con las obligaciones formales. Un registro ordenado de ingresos y gastos desde el primer mes, junto con la conservación de todas las facturas, te permitirá optimizar tu carga fiscal y evitar sorpresas en la declaración del IRPF.

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