Introducción

Si eres propietario de un inmueble en renta en México, los ingresos que percibes están sujetos al Impuesto Sobre la Renta (ISR) y debes declararlos ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT). Rentar de manera informal —sin registro fiscal ni emisión de CFDI— te expone a fiscalizaciones, multas y recargos. El SAT cruza información entre declaraciones, transferencias bancarias y depósitos, lo que hace cada vez más difícil pasar desapercibido. En esta guía te explicamos, con base en la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) vigente, cómo funciona el régimen de arrendamiento, qué puedes deducir y cuáles son tus obligaciones.

El régimen de arrendamiento (régimen fiscal 606)

Las personas físicas que obtienen ingresos por dar en arrendamiento bienes inmuebles tributan bajo el Capítulo III del Título IV de la LISR, conocido como régimen de arrendamiento o régimen fiscal 606. Este régimen es específico para ingresos por uso o goce temporal de bienes inmuebles.

Si ya estás inscrito en otro régimen (por ejemplo, asalariado o actividad empresarial), debes agregar la actividad de arrendamiento a tu perfil fiscal ante el SAT. El alta se realiza en línea a través del portal del SAT o en cualquier oficina de atención.

¿Qué ingresos son gravables?

Conforme al artículo 114 de la LISR, se consideran ingresos gravables por arrendamiento todos los provenientes del uso o goce temporal de bienes inmuebles:

  • Rentas mensuales o periódicas
  • Pagos anticipados o bonificaciones
  • Depósitos de garantía que se apliquen a rentas adeudadas o a daños
  • Cualquier otro ingreso relacionado con el contrato de arrendamiento

El depósito de garantía no se acumula como ingreso mientras se conserve como tal y sea devuelto al arrendatario al finalizar el contrato.

Opciones de deducción: deducción ciega vs. deducciones comprobadas

El artículo 115 de la LISR reconoce a las personas físicas arrendadoras dos esquemas de deducción. Debes elegir uno de ellos para todos tus inmuebles durante el ejercicio fiscal; no es posible combinarlos en el mismo año.

Opción 1: Deducción ciega (35% + predial)

Puedes deducir de forma automática el 35% de los ingresos brutos por arrendamiento, sin necesidad de presentar comprobantes de gastos individuales. Adicionalmente, quienes optan por la deducción ciega pueden deducir también el impuesto predial efectivamente pagado durante el período, con su comprobante.

Esta opción es la más sencilla y resulta conveniente cuando tus gastos reales no alcanzan ese porcentaje. Por ejemplo, si tus ingresos brutos por arrendamiento son de $15,000 MXN mensuales, la deducción ciega te permite descontar automáticamente $5,250 MXN sin aportar ningún comprobante de gastos.

La posibilidad de cambiar de opción queda restringida: conforme al artículo 196 del Reglamento de la LISR, la opción elegida no puede modificarse durante el ejercicio fiscal, sino hasta la presentación de la declaración anual.

Opción 2: Deducciones autorizadas comprobadas

Si tus gastos reales superan el 35% de los ingresos, conviene deducir los gastos efectivamente erogados con CFDI (Comprobante Fiscal Digital por Internet). El artículo 115 de la LISR reconoce como deducciones autorizadas los siguientes conceptos:

  • Impuesto predial del inmueble
  • Cuotas de mantenimiento del condominio
  • Gastos de mantenimiento y reparaciones que no constituyan mejoras o ampliaciones
  • Intereses reales de créditos hipotecarios para la adquisición o mejora del inmueble
  • Primas de seguros del inmueble (incendio, terremoto, responsabilidad civil)
  • Comisiones y honorarios de administración inmobiliaria
  • Depreciación del inmueble: construcción al 5% anual; mobiliario y equipo al 10% anual
  • Honorarios de contadores y abogados relacionados con el arrendamiento
  • Servicios públicos que corra a cargo del arrendador
  • Limpieza profesional entre arrendatarios
  • Comisiones bancarias de cuentas dedicadas a la renta

Todos los gastos deben estar amparados con CFDI y, para importes superiores a $2,000 MXN, pagados mediante transferencia electrónica u otro medio distinto al efectivo.

¿Cuál opción conviene más?

La regla general es: si tus gastos anuales comprobados superan el 35% de tus ingresos brutos por arrendamiento, usa deducciones comprobadas. Si no, la deducción ciega es más práctica.

Haz el cálculo al inicio de cada ejercicio estimando tus gastos del año (predial, mantenimiento, seguros, depreciación) y compáralos con el 35% de tu ingreso esperado.

Obligaciones fiscales del arrendador

Alta en el régimen 606

Antes de percibir la primera renta, inscríbete ante el SAT en el régimen de arrendamiento (clave 606). El trámite puede hacerse en línea con RFC y e.firma o contraseña.

Emisión de CFDI por cada pago

Estás obligado a emitir un CFDI por cada pago de renta que recibas, sin importar si el arrendatario lo solicita. El CFDI de arrendamiento debe incluir, entre otros requisitos:

  • RFC y datos fiscales del arrendador (emisor)
  • RFC y datos fiscales del arrendatario (receptor)
  • Descripción: arrendamiento del inmueble con su dirección
  • Monto de la renta antes de impuestos
  • Número de cuenta predial del inmueble: requisito específico para CFDI de arrendamiento
  • Indicación de IVA: exento para casa habitación sin amueblar; 16% para vivienda amueblada o inmueble comercial
  • Retenciones de ISR e IVA si el arrendatario es persona moral
  • Clave de uso del CFDI y forma y método de pago

IVA en el arrendamiento

La distinción entre vivienda con y sin muebles es importante a efectos del IVA:

  • Casa habitación sin amueblar: operación exenta de IVA conforme a la Ley del IVA
  • Vivienda amueblada o inmueble comercial/industrial: causa IVA al 16%

Si rentas un departamento sin muebles, no tienes que cobrar IVA ni declararlo. Si lo arriendas amueblado, debes cobrarlo, declararlo y enterarlo al SAT.

Pagos provisionales de ISR

El artículo 116 de la LISR establece la obligación de realizar pagos provisionales de ISR a más tardar el día 17 del mes inmediato siguiente al período que corresponda. El pago provisional se calcula aplicando la tarifa del artículo 96 de la LISR a la diferencia entre los ingresos del período y las deducciones del mismo período.

Opción trimestral: los contribuyentes que obtengan ingresos exclusivamente por arrendamiento y cuyo monto mensual no exceda 10 UMAs (aproximadamente $33,942 MXN mensuales en 2025) pueden hacer pagos provisionales de forma trimestral, a más tardar el día 17 del mes siguiente al cierre del trimestre. Esta opción también implica la presentación trimestral del IVA, con carácter de pago definitivo.

Retenciones por personas morales

Cuando el arrendatario es una persona moral (empresa) o un agente de retención, debe retener una parte del ISR y, en su caso, del IVA sobre el pago de renta. El arrendador las descuenta en su declaración provisional y en la declaración anual. El CFDI debe reflejar estas retenciones.

Declaración anual

Además de los pagos provisionales, debes presentar la declaración anual del ISR (ejercicio enero-diciembre) en la que se acumulan todos los ingresos del año, se aplican las deducciones y se compensan los pagos provisionales efectuados. Si los pagos provisionales superan el impuesto anual, obtienes saldo a favor.

El depósito de garantía desde la perspectiva fiscal

Es habitual solicitar un depósito de uno o dos meses de renta. Fiscalmente:

  • El depósito no es ingreso acumulable mientras se conserve como garantía y sea devuelto al terminar el contrato
  • Si se aplica a rentas adeudadas o a daños al inmueble, en ese momento se convierte en ingreso gravable y debe facturarse con CFDI

Emite siempre un comprobante separado por el depósito de garantía, diferenciándolo de los pagos de renta.

Multas y consecuencias por incumplimiento

El Código Fiscal de la Federación (CFF) establece sanciones por:

  • No emitir CFDI: multa de entre el 55% y el 75% del monto de los CFDI no emitidos
  • No presentar declaraciones provisionales: recargos y actualización del impuesto omitido
  • Discrepancia fiscal: si el SAT detecta ingresos no declarados mediante comparación entre depósitos bancarios y declaraciones, puede emitir una liquidación con impuesto, recargos y multas

Errores frecuentes a evitar

  • No darse de alta en el régimen 606: el SAT detecta ingresos no declarados a través de depósitos y transferencias bancarias.
  • No emitir CFDI puntualmente: la obligación es del arrendador, con independencia de la solicitud del arrendatario.
  • Omitir el número de cuenta predial en el CFDI: es un requisito específico que puede invalidar el comprobante.
  • Combinar deducción ciega con gastos comprobados: no es posible en el mismo ejercicio para el mismo inmueble.
  • No hacer pagos provisionales mensuales o trimestrales: generan recargos de forma inmediata.

Cómo Cleemo puede ayudar

Cleemo facilita el cumplimiento fiscal de tus propiedades en renta:

  • Registro automático de ingresos por cada pago recibido
  • Control de gastos deducibles con almacenamiento de comprobantes
  • Recordatorios de las fechas del día 17 para pagos provisionales mensuales o trimestrales
  • Reportes fiscales listos para tu contador
  • Historial completo de rentas cobradas por inmueble y por arrendatario

Con Cleemo, mantener al día tus obligaciones ante el SAT como arrendador en México es mucho más sencillo.

Preguntas frecuentes

¿Debo pagar impuestos si rento a un familiar?

Sí. Los ingresos por arrendamiento son gravables independientemente de la relación con el arrendatario. Si el monto pactado es inferior al valor de mercado, el SAT puede presumir ingresos acumulables adicionales.

¿Qué pasa si no emito CFDI?

El SAT puede detectar discrepancias entre tus ingresos declarados y tus depósitos bancarios, lo que puede derivar en requerimientos, auditorías y multas. La obligación de emitir CFDI no depende de que el arrendatario lo pida.

¿Puedo deducir la remodelación del departamento?

Los gastos de mantenimiento y reparación son deducibles con CFDI. Las remodelaciones que constituyen mejoras o ampliaciones no se deducen como gasto del ejercicio: se integran al valor del inmueble y se recuperan mediante la depreciación anual del 5%.

¿El depósito de garantía es ingreso gravable?

No mientras se conserve como garantía y sea devuelto. Solo es gravable cuando se aplica a rentas adeudadas o daños al inmueble.

¿Qué formulario uso para la declaración anual?

La declaración anual se presenta en línea a través del portal del SAT (Mi Portal Fiscal) utilizando la herramienta DeclaraSAT o su equivalente vigente para el ejercicio correspondiente.

Conclusión

Cumplir con las obligaciones fiscales del arrendamiento en México no tiene por qué ser complicado. La clave está en darse de alta en el régimen 606, emitir el CFDI por cada pago recibido, elegir la opción de deducción más conveniente (deducción ciega del 35% o deducciones comprobadas) y presentar los pagos provisionales a tiempo conforme al artículo 116 de la LISR. Llevar un registro ordenado desde el primer arrendamiento te evitará problemas con el SAT y te permitirá aprovechar al máximo los beneficios fiscales disponibles.

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