Introducción

Si usted es propietario de un inmueble en arriendo en Colombia, los cánones que percibe están sujetos al impuesto de renta. Entender cómo tributan estos ingresos, qué costos puede deducir y cuáles son sus obligaciones ante la DIAN es fundamental para evitar sanciones y para optimizar legalmente su carga tributaria. En esta guía le explicamos, con base en el Estatuto Tributario colombiano y la normativa vigente de la DIAN, cómo declarar correctamente sus ingresos por arrendamiento.

¿Cómo tributan los ingresos por arrendamiento?

Para las personas naturales residentes en Colombia, los ingresos por arrendamiento de inmuebles se clasifican como rentas de capital dentro de la cédula general del impuesto de renta, de acuerdo con el Estatuto Tributario. Las rentas de capital se suman a las rentas de trabajo y a las rentas no laborales para conformar la base gravable de la cédula general.

La tarifa del impuesto de renta para personas naturales es progresiva: a mayores ingresos acumulados en la cédula general, mayor es el tipo marginal aplicable, conforme a la tabla del artículo 241 del Estatuto Tributario.

¿Quién está obligado a declarar?

No todas las personas naturales deben presentar declaración de renta. La obligación depende de superar los umbrales que la DIAN fija anualmente. Para el año gravable 2024, según la información publicada en el sitio de la DIAN, están obligados a declarar quienes cumplan al menos una de las siguientes condiciones:

  • Ingresos totales iguales o superiores a $65.891.000 en el año 2024 (aproximadamente 1.400 UVT)
  • Patrimonio bruto al 31 de diciembre de 2024 igual o superior a $211.792.500 (aproximadamente 4.500 UVT)
  • Consumos con tarjeta de crédito, compras totales o consignaciones bancarias que superen los topes fijados para cada año gravable

Si usted recibe cánones de arrendamiento que acumulen más de $65.891.000 en el año 2024, está obligado a declarar. Consulte los valores exactos para cada año gravable directamente en el portal de la DIAN, ya que los umbrales se actualizan anualmente en función de la UVT.

Costos y deducciones permitidos

Para determinar la renta líquida por arrendamiento, puede restar de los ingresos brutos los costos directamente asociados al inmueble arrendado. Los principales conceptos deducibles son:

  • Impuesto predial del inmueble arrendado, correspondiente al período gravable
  • Cuotas de administración del conjunto o edificio cuando están a cargo del propietario
  • Primas de seguros del inmueble (incendio, responsabilidad civil, etc.)
  • Gastos de mantenimiento y reparación del inmueble, debidamente soportados con facturas
  • Intereses de créditos hipotecarios para la adquisición del inmueble arrendado
  • Comisiones de administración inmobiliaria pagadas a empresas o agentes inmobiliarios
  • Depreciación del inmueble conforme a las normas del Estatuto Tributario

Todos los costos deben estar respaldados por soportes documentales: facturas, comprobantes de pago, extractos bancarios. La DIAN puede solicitarlos en cualquier proceso de fiscalización.

¿Se puede deducir el 100% de los costos reales?

Sí, siempre que estén directamente vinculados al inmueble arrendado y debidamente soportados. A diferencia del régimen mexicano que ofrece una «deducción ciega», en Colombia no existe esta opción para personas naturales: los costos deben comprobarse con documentos.

Límites legales del canon de arrendamiento

La Ley 820 de 2003 establece dos reglas esenciales sobre el monto del canon que inciden directamente en la tributación:

Límite del canon mensual

El artículo 18 de la Ley 820 de 2003 establece que el canon mensual de arrendamiento de vivienda urbana no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble. El valor comercial para este efecto no puede exceder el doble del avalúo catastral vigente.

Ejemplo: un apartamento con valor comercial de $400.000.000 COP no puede tener un canon mensual superior a $4.000.000 COP. Si usted cobra por encima de ese límite, el arrendatario puede acudir a las autoridades competentes para reclamar.

Reajuste anual del canon

El artículo 20 de la Ley 820 de 2003 establece que el arrendador puede incrementar el canon cada doce meses de ejecución del contrato en una proporción que no supere el 100% del incremento del IPC del año calendario anterior. Además, el nuevo canon no puede superar el límite del 1% establecido en el artículo 18.

El arrendador que decida incrementar el canon debe comunicarlo por escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado o del mecanismo de notificación pactado en el contrato, so pena de que el incremento no sea oponible al arrendatario.

Obligaciones formales del arrendador ante la DIAN

RUT actualizado

Como arrendador, debe tener su RUT (Registro Único Tributario) actualizado ante la DIAN con la actividad económica de arrendamiento de bienes inmuebles. El código CIIU aplicable depende del tipo de inmueble. El RUT desactualizado puede generar sanciones por información incorrecta.

Contrato de arrendamiento

La Ley 820 de 2003 permite que el contrato sea verbal o escrito, aunque el contrato escrito es altamente recomendable. Debe incluir: identificación de las partes, descripción del inmueble, canon y forma de pago, plazo, condiciones de reajuste y responsabilidad por servicios públicos.

Facturación electrónica

Dependiendo del régimen tributario y del nivel de ingresos, podría estar obligado a expedir factura electrónica ante la DIAN por los cánones de arrendamiento. Esta obligación se determina en función de si el arrendador es responsable del impuesto a las ventas (IVA) o cumple otros criterios definidos por la DIAN. Consulte con su contador para determinar si le aplica.

Retención en la fuente

Cuando el arrendatario es una persona jurídica (empresa) o un agente de retención, está obligado a practicar retención en la fuente sobre el canon de arrendamiento. Las tasas de retención aplicables a los arrendamientos están definidas en el Estatuto Tributario y en los decretos reglamentarios vigentes.

La retención es un anticipo del impuesto de renta del arrendador y se descuenta en la declaración anual. Solicite al arrendatario los certificados de retención al cierre de cada año gravable; los necesitará para la declaración.

Las garantías en el arrendamiento: lo que está prohibido

Este es un aspecto que muchos arrendadores desconocen y que tiene consecuencias legales importantes. El artículo 16 de la Ley 820 de 2003 prohíbe expresamente exigir depósitos en dinero efectivo u otras cauciones reales para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario en contratos de arrendamiento de vivienda urbana.

Las garantías permitidas son:

  • Codeudor o fiador: persona que se obliga solidariamente a responder por el arrendatario
  • Póliza de arrendamiento: seguro emitido por una aseguradora que cubre el impago de cánones y los daños al inmueble
  • Garantías constituidas ante instituciones financieras o fiduciarias a favor de las empresas de servicios públicos (para garantizar el pago de servicios)

Exigir un depósito en dinero —aunque sea bajo el nombre de «garantía», «caución» o cualquier otra denominación— es ilegal y puede derivar en sanciones. En la práctica, la póliza de arrendamiento es la garantía más usada en Colombia por su equilibrio entre seguridad para el arrendador y accesibilidad para el arrendatario.

Errores frecuentes a evitar

  • No declarar los ingresos por arriendo: la DIAN cruza información con los registros de propiedad, las consignaciones bancarias y las declaraciones de impuesto predial. No declarar genera liquidaciones oficiales con impuesto, recargos del IBC y sanciones.
  • No actualizar el RUT: puede generar sanciones por información incorrecta ante la DIAN.
  • Olvidar costos deducibles: muchos propietarios no deducen el predial, los seguros, los intereses hipotecarios o la depreciación, pagando más impuesto del necesario.
  • No conservar soportes: guarde facturas y comprobantes de pago durante al menos cinco años.
  • Exigir depósito en dinero en efectivo: es ilegal bajo el artículo 16 de la Ley 820 de 2003.
  • Incrementar el canon por encima del IPC: el artículo 20 de la Ley 820 es imperativo; exceder el IPC en el reajuste puede derivar en reclamaciones del arrendatario.

Cómo Cleemo puede ayudar

Cleemo le ofrece herramientas para gestionar la tributación de sus inmuebles en arriendo:

  • Registro automático de ingresos por cada canon cobrado
  • Control de costos deducibles organizados por inmueble con almacenamiento de soportes
  • Recordatorios de fechas límite para declaraciones y pagos ante la DIAN
  • Reportes tributarios listos para su contador
  • Historial completo de cánones cobrados por inmueble y arrendatario

Con Cleemo, mantener al día sus obligaciones tributarias como arrendador en Colombia es mucho más sencillo.

Preguntas frecuentes

¿Debo declarar renta si solo tengo un apartamento en arriendo?

Depende de si supera los umbrales anuales de la DIAN para el año gravable correspondiente. Si los cánones acumulados superan el límite de ingresos (aproximadamente $65.891.000 en 2024), está obligado a declarar.

¿El depósito de garantía (si se pactara) es ingreso gravable?

La Ley 820 prohíbe los depósitos en dinero. Si se pactara de forma ilegal un depósito y luego se aplicara a cánones pendientes o daños, en ese momento sería ingreso gravable.

¿Puedo deducir las reparaciones del apartamento?

Sí. Los gastos de mantenimiento y reparación del inmueble arrendado son deducibles, siempre que estén soportados con facturas o documentos equivalentes.

¿Qué pasa si cobro un canon superior al 1%?

Cobrar un canon que exceda el 1% del valor comercial del inmueble (artículo 18 de la Ley 820 de 2003) es una infracción. El arrendatario puede acudir a las autoridades competentes para solicitar la reducción del canon al límite legal.

¿Cuánto tiempo debo conservar los soportes tributarios?

Se recomienda conservarlos durante cinco años, que es el término general de firmeza de las declaraciones tributarias en Colombia.

Conclusión

Declarar correctamente los ingresos por arrendamiento en Colombia requiere conocer los límites legales del canon establecidos en la Ley 820 de 2003, llevar un registro ordenado de ingresos y costos, cumplir con las obligaciones formales ante la DIAN y evitar las garantías prohibidas. Un buen control administrativo y el apoyo de herramientas digitales le permitirán optimizar su carga tributaria y evitar sanciones.

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