Introducción
Uno de los temas que más dudas genera entre propietarios e inquilinos en España es la distribución de los gastos de comunidad: las cuotas que cada propietario paga a la comunidad de propietarios para mantener las zonas comunes del edificio o urbanización. ¿Quién debe pagarlos en un contrato de alquiler? ¿Se pueden trasladar al inquilino? ¿Qué ocurre con las derramas? ¿Y con el IBI? En este artículo analizamos el marco legal vigente y las mejores prácticas para gestionarlos, con base en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
¿Qué son los gastos de comunidad?
Los gastos de comunidad son las aportaciones periódicas que cada propietario realiza para sufragar el mantenimiento y la gestión de los elementos comunes del edificio sometido al régimen de propiedad horizontal. Están regulados por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, y su importe se determina en función del coeficiente de participación de cada piso o local.
Los gastos de comunidad comprenden habitualmente:
- Mantenimiento de zonas comunes: portales, escaleras, jardines, piscina
- Limpieza y conservación del edificio
- Mantenimiento y reparación del ascensor: revisiones periódicas y averías
- Seguro del edificio: cobertura de daños materiales, responsabilidad civil, etc.
- Suministros de zonas comunes: electricidad y agua comunitaria
- Portería o conserjería, si existe
- Fondo de reserva: obligatorio por ley, destinado a obras y reparaciones imprevistas
- Honorarios del administrador de fincas, si la comunidad tiene contratado uno
Gastos ordinarios vs. derramas extraordinarias
Es fundamental distinguir entre dos categorías de gastos:
- Gastos ordinarios: los que figuran en el presupuesto anual aprobado en junta (limpieza, seguros, mantenimiento recurrente del ascensor, iluminación, etc.). Se pagan periódicamente, normalmente de forma mensual.
- Derramas extraordinarias: gastos puntuales para obras o reparaciones de envergadura no previstas en el presupuesto ordinario: rehabilitación de fachada, instalación de nuevo ascensor, impermeabilización de cubierta, remodelación de zonas comunes, etc. Pueden representar importes considerables.
Esta distinción es relevante tanto para la relación arrendador-arrendatario como para la fiscalidad del propietario.
¿Quién paga los gastos de comunidad en un alquiler?
Lo que dice el artículo 20 de la LAU
El artículo 20 de la LAU regula específicamente la repercusión de gastos generales al arrendatario. Su texto establece que las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble —sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización— corran a cargo del arrendatario, siempre que se haga constar expresamente en el contrato y con mención del importe anual vigente en el momento de la firma.
Si el contrato no contiene esa mención expresa, los gastos de comunidad son íntegramente responsabilidad del propietario.
Esta regla es importante: no basta con incluir una cláusula genérica en el contrato. La LAU exige que se indique el importe concreto, lo que garantiza que el inquilino sabe desde el principio cuánto pagará por este concepto.
Requisitos formales para que la cláusula sea válida
Para que la repercusión de gastos al inquilino sea jurídicamente eficaz, el artículo 20 de la LAU exige de forma acumulativa:
- Pacto expreso y escrito en el contrato de arrendamiento
- Indicación del importe anual vigente en el momento de la firma
- En fincas sujetas al régimen de propiedad horizontal, la cuota debe determinarse conforme al coeficiente de participación del inmueble
Una cláusula genérica del tipo «los gastos de comunidad corren a cargo del inquilino» sin indicar el importe anual puede ser considerada ineficaz por los tribunales, lo que significaría que el gasto quedaría a cargo del propietario a pesar del pacto.
Límite a los incrementos durante el contrato
El artículo 20 de la LAU también establece un mecanismo de protección para el inquilino frente a subidas desproporcionadas: durante los primeros cinco años de duración del contrato (o siete si el arrendador es persona jurídica), el incremento anual de los gastos repercutidos requerirá acuerdo entre las partes y no podrá superar el doble del porcentaje en que pueda actualizarse la renta conforme al artículo 18.1 de la LAU.
Este límite impide que el propietario traslade al inquilino subidas de cuota de comunidad muy superiores al crecimiento pactado para la renta.
¿Y los suministros individuales?
El artículo 20.3 de la LAU establece con claridad que los servicios individualizados mediante contador propio —luz, gas, agua del piso— son siempre a cargo del arrendatario, independientemente de lo que diga el contrato. Esta regla es imperativa: no puede modificarse por acuerdo entre las partes.
La distinción entre gastos comunes y suministros individuales es sencilla: si el consumo es medible individualmente para cada vivienda, es siempre del inquilino.
¿Qué ocurre con las derramas extraordinarias?
Las derramas extraordinarias son, por regla general, responsabilidad del propietario, ya que responden a mejoras o reparaciones estructurales que benefician al inmueble a largo plazo y no forman parte del gasto ordinario que el inquilino «consume» durante la vigencia del contrato. La falta de previsión contractual las deja a cargo del arrendador.
Si las partes desean distribuir la responsabilidad de las derramas de otra forma, deben incluir una cláusula expresa en el contrato. En todo caso, la jurisprudencia tiende a ser restrictiva con la traslación de derramas al inquilino cuando no está claramente pactada.
El IBI: otro gasto repercutible
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo local que recae sobre el propietario del inmueble. Al igual que los gastos de comunidad, puede repercutirse al inquilino bajo los mismos requisitos del artículo 20 de la LAU: pacto expreso, importe anual indicado y límites al incremento durante el período inicial del contrato.
Cuando se repercuten tanto el IBI como los gastos de comunidad, es importante indicar en el contrato y en los recibos el importe de cada concepto por separado, tal como exige el artículo 17.4 de la LAU.
Gastos de gestión: siempre a cargo del arrendador
Tras la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la normativa es taxativa: los gastos de gestión inmobiliaria (honorarios de la agencia inmobiliaria) y los gastos de formalización del contrato (notario, registro, etc.) son siempre a cargo del arrendador y no pueden trasladarse al inquilino bajo ninguna forma ni denominación. Este punto se aplica a todos los contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023.
Antes de esa fecha, los contratos podían atribuir algunos de estos gastos al inquilino. Ahora ya no.
Gestión práctica para el propietario
Transparencia con el inquilino
La gestión profesional de los gastos de comunidad empieza por la transparencia. Si repercutes los gastos de comunidad, estas prácticas evitarán conflictos:
- Desglosar en el recibo mensual la renta base y los gastos de comunidad de forma separada, según lo previsto en el artículo 17.4 de la LAU. Mezclar conceptos en una sola cifra incumple la norma y oscurece la información al inquilino.
- Facilitar copia del recibo de la comunidad cuando el inquilino lo solicite, para que pueda verificar el importe.
- Comunicar con antelación suficiente cualquier subida de cuota aprobada en junta de propietarios, antes de que entre en vigor en los recibos.
Asistencia a las juntas de propietarios
Como propietario arrendador, conviene asistir o estar representado en las juntas anuales y extraordinarias para:
- Conocer y controlar el presupuesto ordinario que repercutirás al inquilino
- Tener información previa sobre posibles derramas extraordinarias, que en muchos casos serán tu responsabilidad
- Votar sobre obras y gastos que afectarán a tu planificación económica y contractual
- Conocer el estado de la cuenta bancaria de la comunidad y del fondo de reserva
Implicaciones fiscales
Los gastos de comunidad que soporta el propietario son gastos necesarios deducibles para calcular el rendimiento neto del capital inmobiliario en la declaración del IRPF, según la normativa de la Agencia Tributaria. Si los repercutes al inquilino, debes reflejarlos como ingreso adicional y simultáneamente como gasto deducible, de modo que el efecto neto es neutro: tributas sobre la renta base, no sobre el importe de comunidad.
Cláusula modelo para el contrato
Para cumplir con los requisitos del artículo 20 de la LAU, la cláusula de gastos repercutibles debe contener, como mínimo:
- La indicación expresa de que los gastos de comunidad (y, en su caso, el IBI) son a cargo del arrendatario
- El importe anual vigente en el momento de la firma para cada concepto
- La referencia a que los incrementos se regirán por lo previsto en el artículo 20 de la LAU
Contar con la redacción adecuada desde el principio evita discusiones y posibles declaraciones de nulidad de la cláusula.
Problemas frecuentes y cómo evitarlos
- Cláusula sin importe anual: la LAU exige indicar el importe vigente. Sin ese dato, la cláusula puede resultar ineficaz y el gasto quedaría a cargo del propietario a pesar del pacto expreso.
- Subidas de cuota no comunicadas: informa al inquilino tan pronto como la junta apruebe el nuevo presupuesto, antes de ajustar los recibos.
- Confusión entre comunidad y suministros individuales: la luz, el gas y el agua del piso son siempre a cargo del inquilino. Nunca incluyas estos conceptos en la cláusula de repercusión de gastos de comunidad.
- Derramas inesperadas de gran importe: ten un fondo de reserva personal para cubrirlas, ya que normalmente son tu responsabilidad como propietario.
- Atribuir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria: desde la Ley 12/2023, esto está expresamente prohibido.
Cómo Cleemo puede ayudar
Cleemo te permite gestionar los gastos de comunidad de tus alquileres de forma clara y organizada:
- Desglose automático en los recibos: renta base, comunidad, IBI y demás conceptos, cumpliendo con el artículo 17.4 de la LAU
- Registro de gastos por inmueble para un control completo
- Histórico de cuotas para detectar tendencias y anticipar subidas
- Documentación organizada para la declaración fiscal del IRPF
- Comunicación transparente con el inquilino desde la plataforma
Con Cleemo, tanto propietario como inquilino tienen visibilidad sobre cada concepto del pago mensual, lo que reduce las dudas y los conflictos.
Preguntas frecuentes
¿Puedo incluir los gastos de comunidad en la renta sin desglosarlos?
El artículo 17.4 de la LAU obliga a desglosar los diferentes conceptos en el recibo de pago. Mezclarlos en una sola cifra incumple la norma y puede generar conflictos cuando cambian las cuotas.
¿Qué ocurre si la comunidad sube las cuotas durante el contrato?
Durante los primeros cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), el incremento no puede superar el doble del porcentaje de actualización de la renta (artículo 20 de la LAU). Debes comunicar el cambio al inquilino con antelación suficiente antes de reflejarlo en los recibos.
¿Los gastos de comunidad son deducibles en el IRPF?
Sí. Las cuotas de comunidad que soporta el propietario son deducibles al calcular el rendimiento neto del capital inmobiliario, según la normativa del IRPF publicada por la Agencia Tributaria.
¿Puedo repercutir al inquilino el fondo de reserva?
La cuota ordinaria de comunidad incluye normalmente la aportación al fondo de reserva y puede repercutirse si así se pacta con los requisitos del artículo 20 de la LAU. Las derramas extraordinarias suelen quedar a cargo del propietario salvo pacto en contrario.
¿Qué pasa si no deposito la fianza en el organismo autonómico?
El artículo 36 de la LAU obliga al arrendador a depositar la fianza (una mensualidad para vivienda) en el organismo autonómico correspondiente. Su incumplimiento puede conllevar sanciones económicas según la normativa de cada comunidad autónoma, además de posibles consecuencias en la declaración del IRPF.
¿Puede el arrendatario exigir que le muestre los recibos de la comunidad?
Sí. Si los gastos de comunidad son a cargo del inquilino, es una buena práctica facilitarle copia de los recibos para que pueda verificar el importe que se le está cobrando. La transparencia refuerza la confianza y reduce los conflictos.
Conclusión
La gestión de los gastos de comunidad en el alquiler exige precisión contractual, comunicación fluida con el inquilino y control administrativo riguroso. El artículo 20 de la LAU marca las reglas: pacto expreso, importe anual indicado y límites a los incrementos durante el período inicial. La Ley 12/2023 añade una protección adicional al prohibir la traslación de gastos de gestión inmobiliaria al inquilino. Cumplir con estos requisitos desde el inicio del contrato evitará conflictos y te permitirá defender tu posición ante cualquier discrepancia.
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