Introducción

Las expensas son uno de los temas que más consultas genera entre propietarios e inquilinos en Argentina. ¿Quién paga las expensas ordinarias? ¿Y las extraordinarias? ¿Qué cambió con el DNU 70/2023? En este artículo te explicamos el marco legal vigente, qué dice el Código Civil y Comercial de la Nación, y cómo gestionar las expensas de forma ordenada.

Antes de entrar en la distribución de gastos, conviene entender el contexto normativo actual.

El DNU 70/2023, firmado por el presidente Milei y en vigencia desde el 29 de diciembre de 2023, derogó la Ley de Alquileres 27.551 para todos los contratos celebrados a partir de esa fecha. Los contratos firmados durante la vigencia de la Ley 27.551 (entre julio de 2020 y el 28 de diciembre de 2023) siguen rigiéndose por esa ley hasta su vencimiento.

Para los contratos nuevos, el régimen aplicable es el Código Civil y Comercial de la Nación con las modificaciones introducidas por el DNU 70/2023, que amplía significativamente la libertad de contratación entre las partes.

¿Qué son las expensas?

Las expensas son los gastos comunes generados por el mantenimiento y funcionamiento de un edificio o consorcio de propietarios. Se dividen en dos categorías:

Expensas ordinarias

Son los gastos habituales, periódicos y previsibles vinculados al funcionamiento normal del edificio:

  • Sueldo del encargado (portero) y cargas sociales
  • Limpieza de espacios comunes
  • Mantenimiento de ascensores (abono mensual)
  • Iluminación de pasillos, hall y espacios comunes
  • Seguro del edificio (póliza anual prorrateada)
  • Agua corriente en edificios con medidor único
  • Mantenimiento de matafuegos y sistemas contra incendio
  • Gastos de administración del consorcio

Expensas extraordinarias

Son gastos excepcionales o imprevistos que exceden el mantenimiento habitual:

  • Reparaciones estructurales: impermeabilización de terraza, refacción de medianeras
  • Mejoras del edificio: pintura de fachada, renovación del hall
  • Gastos judiciales del consorcio: honorarios en litigios
  • Integración del fondo de reserva para obras futuras
  • Modernización de equipos: instalación de cámaras, reemplazo de ascensores

¿Quién paga qué? Lo que dice el Código Civil y Comercial

Artículo 1209: la regla general

El artículo 1209 del Código Civil y Comercial establece que el locatario debe pagar las cargas y contribuciones que surjan del destino dado a la cosa alquilada, pero no las que gravan la propiedad ni las expensas comunes extraordinarias. Solo pueden cargarse al locatario los gastos habituales derivados de servicios normales y permanentes a su disposición.

En términos prácticos:

  • Expensas ordinarias: a cargo del locatario (inquilino)
  • Expensas extraordinarias: a cargo del locador (propietario)

¿Qué cambió con el DNU 70/2023?

El DNU 70/2023 amplió la libertad contractual en materia de alquileres. Las partes pueden ahora convenir libremente cómo se distribuyen los gastos comunes. Sin embargo, si el contrato no dice nada al respecto, se aplica el esquema supletorio del artículo 1209: ordinarias para el inquilino, extraordinarias para el propietario.

Importante: el DNU derogó el artículo 1204 bis de la Ley 27.551, que permitía al locatario descontar del alquiler los montos que le hubieran cobrado indebidamente en concepto de expensas extraordinarias. Esta compensación automática ya no aplica a los contratos nuevos.

Contratos anteriores al DNU (firmados bajo la Ley 27.551)

En estos contratos sigue rigiendo la Ley 27.551, que en su artículo 9 modificó el artículo 1209 del Código Civil para prohibir expresamente que por acuerdo de partes se trasladaran las expensas extraordinarias al inquilino. Esta protección se mantiene vigente para los contratos firmados entre julio de 2020 y diciembre de 2023.

El fondo de reserva: ¿ordinario o extraordinario?

Este punto genera dudas frecuentes. Hay que distinguir:

  • Fondo de reserva operativo: acumulado mensualmente para cubrir imprevistos menores del mantenimiento habitual. Suele considerarse parte de las expensas ordinarias.
  • Fondo de reserva para obras: cuando el consorcio decide acumular fondos para una obra futura (pintura, ascensor, impermeabilización), esa contribución tiene naturaleza extraordinaria y corresponde al propietario.

Si la liquidación del consorcio no discrimina claramente, conviene pedir el acta de asamblea donde se aprobó el gasto para determinar su naturaleza.

Gestión práctica para el propietario

Seguimiento de las liquidaciones

Aunque el locatario pague las expensas ordinarias directamente a la administración, el propietario debe:

  • Recibir o acceder a las liquidaciones mensuales del consorcio
  • Verificar que los gastos estén correctamente clasificados (ordinarios vs. extraordinarios)
  • Controlar que no se incluyan gastos extraordinarios dentro de la liquidación ordinaria
  • Participar o informarse de las asambleas de consorcio donde se aprueban obras y gastos extraordinarios

Cuando las expensas se cobran junto con el alquiler

En algunos contratos, el propietario cobra al inquilino un monto global que incluye alquiler y expensas ordinarias. En ese caso es necesario:

  • Desglosar claramente en el recibo el canon locativo y las expensas
  • Actualizar el monto de expensas cuando cambia la liquidación del consorcio
  • Llevar registro de los importes cobrados por cada concepto

Impacto fiscal de las expensas

Las expensas extraordinarias que abona el propietario son un gasto deducible en el Impuesto a las Ganancias dentro de las rentas de primera categoría. Las ordinarias que paga el locatario no se computan como gasto del propietario. Consultá a tu contador sobre cómo registrar estos gastos correctamente.

Problemas frecuentes y cómo resolverlos

  • Liquidación sin desglose: la administración del consorcio tiene la obligación de informar en detalle los conceptos. Si no lo hace, solicitá el detalle por escrito o en la próxima asamblea.
  • Expensas extraordinarias incluidas en la liquidación ordinaria: revisá los rubros de la liquidación. Obras, juicios y renovaciones no son ordinarias aunque estén en la misma boleta.
  • Deuda de expensas del inquilino anterior: antes de firmar un nuevo contrato, verificá en la administración del consorcio que no existan deudas pendientes, ya que estas pueden trasladarse al nuevo propietario en algunas jurisdicciones.
  • Aumento brusco de expensas: informá al inquilino con anticipación cuando se aprueben obras importantes en asamblea que impactarán en las liquidaciones.

Cómo Cleemo puede ayudar

Cleemo te permite gestionar las expensas de tus propiedades en alquiler de forma ordenada:

  • Desglose automático en los recibos: canon locativo y expensas por separado
  • Registro de expensas ordinarias y extraordinarias por inmueble
  • Historial completo accesible para la declaración de Ganancias
  • Seguimiento de pagos para verificar que el locatario esté al día
  • Documentación centralizada: contratos, recibos y liquidaciones en un solo lugar

Preguntas frecuentes

¿La regla de expensas ordinarias/extraordinarias es obligatoria en contratos nuevos?

Desde el DNU 70/2023, las partes pueden pactar libremente. Si el contrato no dice nada, aplica el esquema supletorio del artículo 1209: ordinarias para el inquilino, extraordinarias para el propietario. Para contratos firmados bajo la Ley 27.551 (antes del 29/12/2023), la distribución legal era obligatoria y no podía modificarse en perjuicio del inquilino.

¿Qué hago si la administración no separa ordinarias de extraordinarias?

Podés solicitar el detalle por escrito a la administración del consorcio. También podés revisar el libro de actas para verificar qué gastos aprobó la asamblea y su naturaleza.

¿El locatario puede reclamar si le cobré expensas extraordinarias en un contrato anterior al DNU?

Sí. En contratos firmados bajo la Ley 27.551, las expensas extraordinarias eran obligación del locador y el locatario podía reclamar la devolución de lo pagado indebidamente. En contratos nuevos bajo el DNU 70/2023, depende de lo pactado.

¿Las expensas se actualizan con el mismo índice que el alquiler?

No. Las expensas se ajustan según los gastos reales del consorcio y las decisiones de asamblea. El índice de actualización del alquiler (que puede ser el ICL, CER, IPC u otro pactado) aplica únicamente al canon locativo.

¿Puedo deducir las expensas extraordinarias en Ganancias?

Sí. Las expensas extraordinarias que el propietario abona al consorcio son gastos deducibles de la renta de primera categoría. Consultá con tu contador para documentarlas correctamente.

Conclusión

La gestión de las expensas en un alquiler en Argentina requiere conocer el marco normativo vigente, que desde diciembre de 2023 permite mayor libertad contractual bajo el DNU 70/2023. Para contratos anteriores, la Ley 27.551 sigue siendo la norma aplicable. En ambos casos, mantener un registro claro de las liquidaciones del consorcio, distinguir ordinarias de extraordinarias y comunicarte de forma transparente con el inquilino es la mejor manera de evitar conflictos.

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