Einkommensteuer auf Vermietung in Österreich: Steuerpflicht und Gestaltungsmöglichkeiten

Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien unterliegen in Österreich der Einkommensteuer. Das österreichische Steuerrecht bietet dabei einige wichtige Besonderheiten — von der Absetzung für Abnutzung über die Liebhabereiprüfung bis zur Immobilienertragsteuer beim Verkauf. In diesem Leitfaden erklären wir die wesentlichen Regeln für Vermieter in Österreich auf Basis der aktuellen Gesetzeslage.

Rechtsgrundlage

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden nach § 28 Einkommensteuergesetz 1988 (EStG) besteuert. Sie gehören zu den außerbetrieblichen Einkunftsarten und werden nach dem progressiven Einkommensteuertarif besteuert.

Einkommensteuertarif 2026

Österreich wendet folgende Steuerstufen an (Stand 2026, valorisiert gemäß Ökosozialer Steuerreform 2022):

Die Grenzen werden jährlich an die Inflation angepasst, um die kalte Progression zu bekämpfen; die Anpassung für 2026 betrug 1,73 %.

Die Mieteinnahmen werden mit den übrigen Einkünften zusammengerechnet. Der auf Mieteinnahmen entfallende Steuersatz hängt somit vom gesamten zu versteuernden Einkommen ab.

Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Steuerpflichtige Einnahmen

Nach § 28 EStG zählen zu den steuerpflichtigen Einnahmen:

• Mieteinnahmen (Hauptmietzins)
• Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters, soweit sie auf den Vermieter entfallen
• Sonstige Entgelte (z. B. Möbelmiete, Garagenmiete)
• Mietvorauszahlungen und Ablösen

Abzugsfähige Werbungskosten (§ 16 EStG)

Gegen die Einnahmen können folgende Werbungskosten geltend gemacht werden:

• Betriebskosten, soweit vom Vermieter getragen
• Grundsteuer
• Versicherungsprämien (Gebäude, Haftpflicht)
• Hausverwaltungskosten
• Fremdkapitalzinsen (Kreditzinsen für die Finanzierung)
• Rechts- und Steuerberatungskosten
• Fahrtkosten zum Mietobjekt
• Maklerkosten für die Mietersuche
• Leerstandskosten bei nachweislicher Vermietungsabsicht

Absetzung für Abnutzung (AfA)

Die AfA ist in der Regel der größte Abzugsposten bei der Vermietung.

Standardsatz: 1,5 % p.a.

Für Gebäude, die zu Wohnzwecken vermietet werden, gilt nach den Vorschriften des EStG ein gesetzlicher AfA-Satz von 1,5 % pro Jahr (entspricht einer Nutzungsdauer von rund 67 Jahren). Für Gebäude, die nachweislich vor 1915 errichtet wurden, sind bis zu 2 % p.a. ohne gesonderten Nachweis möglich. Höhere Sätze sind generell zulässig, wenn eine gutachterliche Stellungnahme eine kürzere Nutzungsdauer belegt.

Beschleunigte AfA (seit 1. Juli 2020)

Für Gebäude, die nach dem 30. Juni 2020 angeschafft oder fertiggestellt wurden, kann eine dreijährige beschleunigte AfA in Anspruch genommen werden: Im ersten Jahr 4,5 %, im zweiten Jahr 3 %, danach der reguläre Satz von 1,5 %.

Ökologische Sonderabschreibung (2024–2026)

Für zwischen 1. Jänner 2024 und 31. Dezember 2026 fertiggestellte Wohngebäude, die den Gebäudestandard Bronze erfüllen, gilt für drei aufeinanderfolgende Jahre ein erhöhter AfA-Satz von 4,5 % p.a., bevor der reguläre Satz greift.

Halbjahreszregel

Wird das Gebäude mehr als sechs Monate im Kalenderjahr zur Vermietung genutzt, kann die gesamte Jahres-AfA abgesetzt werden; andernfalls gilt die halbe Jahres-AfA.

Grundanteil — was ist die Bemessungsgrundlage?

Nur das Gebäude, nicht der Grundanteil (Boden), wird abgeschrieben. Nach der Grundanteilsverordnung 2016 (GrundanteilV 2016) gelten folgende Pauschalwerte:

• Wien, Graz, Linz, Salzburg, Innsbruck (mehr als 100.000 Einwohner): 40 % Grundanteil bei Gebäuden mit bis zu 10 Einheiten; 30 % bei mehr als 10 Einheiten
• Andere Gemeinden: 20 % Grundanteil (sofern der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bauland unter 400 EUR liegt)

Von diesen Pauschalen kann durch ein Sachverständigengutachten abgewichen werden.

Instandhaltung und Instandsetzung

Nach § 28 Abs. 2 EStG gilt:

• Instandhaltungsaufwand (laufende Reparaturen, die den ordnungsgemäßen Zustand erhalten): sofort in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar.
• Instandsetzungsaufwand (Aufwendungen, die nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören und den Nutzungswert wesentlich erhöhen oder die Nutzungsdauer wesentlich verlängern): ist gleichmäßig auf 15 Jahre zu verteilen. Eine wesentliche Verlängerung wird angenommen, wenn sich die Nutzungsdauer um mehr als 25 % verlängert.
• Herstellungsaufwand (Neubau, Umbau): ist auf die Restnutzungsdauer abzuschreiben.

Liebhaberei: Eine österreichische Besonderheit

Was ist Liebhaberei?

Erwirtschaftet eine Vermietung innerhalb eines bestimmten Zeitraums keinen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Ausgaben, kann das Finanzamt die Tätigkeit nach der Liebhabereiverordnung (LVO) als steuerlich unbeachtliche Liebhaberei einstufen. Folge: Verluste werden nicht anerkannt; im Gegenzug sind aber auch Gewinne steuerfrei.

Beobachtungszeitraum (seit 1. Jänner 2024)

Durch BGBl. II Nr. 89/2024 wurden die Prognosezeiträume verlängert:

• Kleine Vermietung (z. B. einzelne Eigentumswohnungen): 25 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, längstens 28 Jahre ab erstmaligem Anfallen von Aufwendungen
• Große Vermietung (z. B. ganzes Zinshaus): 30 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, längstens 33 Jahre ab erstmaligem Anfallen von Aufwendungen

Prognoserechnung

Um Liebhaberei zu vermeiden, sollte bei Beginn der Vermietung eine Prognoserechnung erstellt werden, die zeigt, dass innerhalb des maßgeblichen Beobachtungszeitraums ein Gesamtüberschuss erzielt wird. Bei wesentlichen Änderungen der Bewirtschaftung ist die Prognose zu aktualisieren.

Umsatzsteuer bei Vermietung

Wohnraumvermietung

Die Vermietung zu Wohnzwecken ist grundsätzlich mit dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 10 % belastet. Vermieter, die umsatzsteuerpflichtig sind, können im Gegenzug die Vorsteuer aus Reparaturen und Anschaffungen geltend machen.

Kleinunternehmerregelung: Seit 1. Jänner 2025 gilt nach § 6 Abs. 1 Z 27 UStG eine erhöhte Umsatzgrenze von 55.000 EUR brutto pro Jahr. Wer darunter liegt, ist von der Umsatzsteuerpflicht befreit, verliert aber auch den Vorsteuerabzug. Die Grenze ist eine Brutto-Grenze; eine Überschreitung um bis zu 10 % ist toleriert, führt jedoch im Folgejahr zur Umsatzsteuerpflicht.

Geschäftsraumvermietung

Die Vermietung zu Geschäftszwecken ist grundsätzlich umsatzsteuerbefreit (unechte Steuerbefreiung). Der Vermieter kann jedoch zur Steuerpflicht optieren (20 % USt), sofern der Mieter seinerseits zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.

Immobilienertragsteuer (ImmoESt) beim Verkauf

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie fällt auf den Veräußerungsgewinn die Immobilienertragsteuer von 30 % an (§ 30 EStG i. V. m. § 30a EStG). Die wichtigste Ausnahme ist die Hauptwohnsitzbefreiung: Sie gilt, wenn der Verkäufer die Immobilie ab Anschaffung durchgehend mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz genutzt hat, oder innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre.

Für Altimmobilien, die vor dem 1. April 2002 angeschafft wurden, gelten Sonderregelungen mit einem pauschalen Veräußerungsgewinn (effektiver Steuersatz 4,2 %).

Hinweis: Seit 1. Juli 2025 gilt ein Zuschlag von 30 % auf den Veräußerungsgewinn bei Grundstücken, die nach dem 31. Dezember 2024 umgewidmet wurden (z. B. von Grünland zu Bauland).

Steuererklärung und Meldefristen

Vermieter müssen eine Einkommensteuererklärung (Formular E1) samt der Beilage E1b (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) beim Finanzamt einreichen. Die Beilage E1b enthält die detaillierte Aufstellung von Einnahmen und Werbungskosten. Die Einreichung erfolgt über FinanzOnline.

Wie Cleemo hilft

Cleemo vereinfacht die steuerliche Verwaltung Ihrer Mietimmobilien in Österreich:

• Automatische Erfassung aller Mieteinnahmen mit monatlicher Übersicht
• Kategorisierung von Werbungskosten nach steuerlichen Kategorien
• Dashboard mit Einnahmen-Ausgaben-Übersicht pro Objekt
• Dokumentenmanagement für Belege und Abrechnungen
• Datenexport für die Einreichung über FinanzOnline

Häufig gestellte Fragen

Kann ich Verluste aus Vermietung mit meinem Gehalt gegenrechnen?

Ja, Verluste aus Vermietung und Verpachtung können grundsätzlich mit anderen Einkunftsarten ausgeglichen werden (horizontaler und vertikaler Verlustausgleich). Voraussetzung ist, dass keine Liebhaberei vorliegt und eine nachprüfbare Überschusserzielungsabsicht besteht.

Wie wird der Grundanteil ermittelt?

Nach der Grundanteilsverordnung 2016 gelten Pauschalsätze je nach Lage und Gebäudegröße: in den fünf Großstädten (Wien, Graz, Linz, Salzburg, Innsbruck) 30–40 %, in anderen Gemeinden in der Regel 20 %. Abweichungen sind durch ein Sachverständigengutachten möglich.

Muss ich als Kleinvermieter Umsatzsteuer abführen?

Wenn Ihre gesamten Umsätze unter 55.000 EUR brutto pro Jahr liegen (ab 2025), können Sie die Kleinunternehmerregelung nach § 6 Abs. 1 Z 27 UStG nutzen. Sie sind dann von der Umsatzsteuerpflicht befreit, können aber auch keine Vorsteuer abziehen.

Was sind die Liebhaberei-Beobachtungszeiträume seit 2024?

Seit 1. Jänner 2024 gelten verlängerte Zeiträume: 25 Jahre (kleine Vermietung) bzw. 30 Jahre (große Vermietung) ab Beginn der Vermietung. Innerhalb dieser Zeiträume muss ein Gesamtüberschuss erzielbar sein, damit keine Liebhaberei vorliegt.

Fazit

Die Besteuerung von Vermietungseinkünften in Österreich folgt klaren gesetzlichen Regeln. Die AfA, der Abzug von Instandsetzungsaufwand über 15 Jahre und der umfangreiche Werbungskostenabzug bieten Gestaltungsspielraum. Die Liebhabereiprüfung erfordert jedoch eine vorausschauende Planung mit belastbarer Prognoserechnung — gerade nach der Verlängerung der Beobachtungszeiträume ab 2024.

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